Direto Imobiliario - Rodrigo Karpat
Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
Assembleia em aberto ou em sessão permanente
A assembleia em sessão permanente é um artificio perigoso para se alterar a convenção do condomínio ou para que se obtenha quórum qualificado, pois traz nulidade da assembleia e consequente revogação dos atos ali praticados.
A assembleia em sessão permanente ocorre quando durante a assembleia alguns assuntos não podem ser exauridos no ato da reunião e, deste modo, ou o presidente ou qualquer condômino do plenário propõe a interrupção dos trabalhos para continuidade em momento posterior.
Importante que a suspensão dos trabalhos deva ser submetida e aprovada pelo plenário e se presta para as mais variadas situações, tais como avançado da hora, falta de um especialista para explicar um item que precisa ser deliberado, entre outros, mas nunca para obtenção de quórum, conforme já se manifestou o STJ, e se manifestam os Tribunais pais afora.
Neste sentido o STJ:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA - NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE - ASSEMBLÉIA - INSUFICIÊNCIA DE QUORUM - RATIFICAÇÃO POSTERIOR - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 06/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/10/2009)
Neste sentido o TJDF:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGR CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. NÃO-CABIMENTO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO. QUÓRUM ESPECIAL DE 2/3. ARTIGO 1.351 DO CPC. ASSEMBLÉIA ABERTA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. DECISÃO MANTIDA. 1 - NÃO CABE AGRAVO REGIMENTAL DE DECISÃO QUE INDEFERIU ANTECIPAÇÃO DE TUTELA RECURSAL A AGRAVO DE INSTRUMENTO, HAJA VISTA A INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL, POIS A TEOR DO QUE PRESCREVE O PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 527 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, "A DECISÃO LIMINAR, PROFERIDA NOS CASOS DOS INCISOS II E III DO CAPUT DESTE ARTIGO, SOMENTE É PASSÍVEL DE REFORMA NO MOMENTO DO JULGAMENTO DO AGRAVO, SALVO SE O PRÓPRIO RELATOR A RECONSIDERAR." 2 - TRATANDO-SE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE IMPORTANTE INSTRUMENTO NORMATIVO DO CONDOMÍNIO, EXIGINDO, PARA APROVAÇÃO DE SUA ALTERAÇÃO, O QUÓRUM ESPECIAL DE 2/3 (DOIS TERÇOS) DOS CONDÔMINOS, REVELA-SE ESCORREITA A DECISÃO QUE SUSPENDE OS EFEITOS DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, INSTALADA SEM O QUÓRUM NECESSÁRIO PARA APROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO E A DESPEITO DA AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL, MANTÉM-SE ABERTA POR DETERMINADO PERÍODO, A FIM DE QUE SEJAM COLHIDOS OS VOTOS DE TODOS OS CONDÔMINOS, ATINGINDO, DESSA FORMA, O QUÓRUM EXIGIDO POR LEI PARA A ALTERAÇÃO PRETENDIDA. AGRAVO REGIMENTAL NÃO CONHECIDO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.
(TJ-DF - AI: 23691520118070000 DF 0002369-15.2011.807.0000, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 07/04/2011, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 11/04/2011, DJ-e Pág. 109)
Ocorre que tal artificio tem sido utilizado pois o cartório de Registro de Imoveis, no caso de alteração de convenção, não vai verificar se a assembleia foi realizada em um ou mais atos, e muitas vezes os gestores fazem uma ata única e passam a lista de presença para ser preenchida a posteriori, o que não é nem o caso de assembleia em sessão permanente, o que passa a falsa impressão de que o quórum foi atingido.
E por não caber ao cartório a (seja o de Títulos e Documentos ou o de Registro de Imóveis) verificação de como o quórum foi obtido, corroborando que por muitas vezes não existi ação judicial a fim de anular essas assembleias, é que o mercado acredita de forma errônea que a assembleia em sessão permanente se presta a obtenção de quórum.
Quanto aos procedimentos legais para a realização da assembleia em sessão permanente quando cabível, destacamos o entendimento do sempre atual J. Nascimento e Franco, em sua clássica obra Condomínio, Editora Revista dos Tribunais, edição 2.004, fls. 125, que brilhantemente expos:
“há questões que nem sempre podem ser discutidas e votada no mesmo dia. Os motivos são os mais variados, tais como necessidade de serem obtidas informações especializadas, questões dependentes de manifestação de alguns condôminos, hora avançada da noite etc. Em tais casos, qualquer condômino pode sugerir que a Assembleia se declare em sessão permanente e desde logo designe dia, hora e local para a continuação dos trabalhos. Assim, decidindo, o Presidente encerra os trabalhos do dia, determina que o secretário lavre ata antes da nova reunião e, finalmente, declara convocados todos os presentes. Embora dispensáveis, o Presidente pode expedir avisos sobre a continuação dos trabalhos aos condôminos que deixaram de comparecer. (RF 242/159)”
Desta forma, é salutar que o condomínio não leve a questão de alteração de convenção somente considerando a assembleia em aberto, o que se logra ilegal. A obtenção de quórum em condomínios grandes é um problema pais afora e a solução mais rápida e prática deve ser o de reabrir os debates sobre as assembleias virtuais.
*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
A assembleia em sessão permanente é um artificio perigoso para se alterar a convenção do condomínio ou para que se obtenha quórum qualificado, pois traz nulidade da assembleia e consequente revogação dos atos ali praticados.
A assembleia em sessão permanente ocorre quando durante a assembleia alguns assuntos não podem ser exauridos no ato da reunião e, deste modo, ou o presidente ou qualquer condômino do plenário propõe a interrupção dos trabalhos para continuidade em momento posterior.
Importante que a suspensão dos trabalhos deva ser submetida e aprovada pelo plenário e se presta para as mais variadas situações, tais como avançado da hora, falta de um especialista para explicar um item que precisa ser deliberado, entre outros, mas nunca para obtenção de quórum, conforme já se manifestou o STJ, e se manifestam os Tribunais pais afora.
Neste sentido o STJ:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA - NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE - ASSEMBLÉIA - INSUFICIÊNCIA DE QUORUM - RATIFICAÇÃO POSTERIOR - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido. (STJ - REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 06/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/10/2009)
Neste sentido o TJDF:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGR CONTRA DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. NÃO-CABIMENTO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO. QUÓRUM ESPECIAL DE 2/3. ARTIGO 1.351 DO CPC. ASSEMBLÉIA ABERTA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. DECISÃO MANTIDA. 1 - NÃO CABE AGRAVO REGIMENTAL DE DECISÃO QUE INDEFERIU ANTECIPAÇÃO DE TUTELA RECURSAL A AGRAVO DE INSTRUMENTO, HAJA VISTA A INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL, POIS A TEOR DO QUE PRESCREVE O PARÁGRAFO ÚNICO DO ARTIGO 527 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, "A DECISÃO LIMINAR, PROFERIDA NOS CASOS DOS INCISOS II E III DO CAPUT DESTE ARTIGO, SOMENTE É PASSÍVEL DE REFORMA NO MOMENTO DO JULGAMENTO DO AGRAVO, SALVO SE O PRÓPRIO RELATOR A RECONSIDERAR." 2 - TRATANDO-SE A CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE IMPORTANTE INSTRUMENTO NORMATIVO DO CONDOMÍNIO, EXIGINDO, PARA APROVAÇÃO DE SUA ALTERAÇÃO, O QUÓRUM ESPECIAL DE 2/3 (DOIS TERÇOS) DOS CONDÔMINOS, REVELA-SE ESCORREITA A DECISÃO QUE SUSPENDE OS EFEITOS DE ASSEMBLÉIA CONDOMINIAL QUE, INSTALADA SEM O QUÓRUM NECESSÁRIO PARA APROVAÇÃO DA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO E A DESPEITO DA AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL, MANTÉM-SE ABERTA POR DETERMINADO PERÍODO, A FIM DE QUE SEJAM COLHIDOS OS VOTOS DE TODOS OS CONDÔMINOS, ATINGINDO, DESSA FORMA, O QUÓRUM EXIGIDO POR LEI PARA A ALTERAÇÃO PRETENDIDA. AGRAVO REGIMENTAL NÃO CONHECIDO. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.
(TJ-DF - AI: 23691520118070000 DF 0002369-15.2011.807.0000, Relator: ANGELO PASSARELI, Data de Julgamento: 07/04/2011, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 11/04/2011, DJ-e Pág. 109)
Ocorre que tal artificio tem sido utilizado pois o cartório de Registro de Imoveis, no caso de alteração de convenção, não vai verificar se a assembleia foi realizada em um ou mais atos, e muitas vezes os gestores fazem uma ata única e passam a lista de presença para ser preenchida a posteriori, o que não é nem o caso de assembleia em sessão permanente, o que passa a falsa impressão de que o quórum foi atingido.
E por não caber ao cartório a (seja o de Títulos e Documentos ou o de Registro de Imóveis) verificação de como o quórum foi obtido, corroborando que por muitas vezes não existi ação judicial a fim de anular essas assembleias, é que o mercado acredita de forma errônea que a assembleia em sessão permanente se presta a obtenção de quórum.
Quanto aos procedimentos legais para a realização da assembleia em sessão permanente quando cabível, destacamos o entendimento do sempre atual J. Nascimento e Franco, em sua clássica obra Condomínio, Editora Revista dos Tribunais, edição 2.004, fls. 125, que brilhantemente expos:
“há questões que nem sempre podem ser discutidas e votada no mesmo dia. Os motivos são os mais variados, tais como necessidade de serem obtidas informações especializadas, questões dependentes de manifestação de alguns condôminos, hora avançada da noite etc. Em tais casos, qualquer condômino pode sugerir que a Assembleia se declare em sessão permanente e desde logo designe dia, hora e local para a continuação dos trabalhos. Assim, decidindo, o Presidente encerra os trabalhos do dia, determina que o secretário lavre ata antes da nova reunião e, finalmente, declara convocados todos os presentes. Embora dispensáveis, o Presidente pode expedir avisos sobre a continuação dos trabalhos aos condôminos que deixaram de comparecer. (RF 242/159)”
Desta forma, é salutar que o condomínio não leve a questão de alteração de convenção somente considerando a assembleia em aberto, o que se logra ilegal. A obtenção de quórum em condomínios grandes é um problema pais afora e a solução mais rápida e prática deve ser o de reabrir os debates sobre as assembleias virtuais.
