Condomínios lutam contra a inadimplência: saiba quais são os direitos e os deveres do devedor
A taxa de inadimplência de cotas condominiais mais do que dobrou no país. Segundo dados da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), o índice médio de não pagamento do condomínio, que era de 5% antes da crise, está em cerca de 12% atualmente. Por conta disso, o EXTRA explica que punições podem ser aplicadas aos inadimplentes.
— No Rio de Janeiro acreditamos que a taxa seja ainda maior, pois a crise é mais grave — afirma Marcelo Borges da Silva, diretor de Condomínio e Locação da Abadi, apesar de não ter dados regionais.
Em alguns casos o número de não pagadores chega a ser alarmante, levando condomínios a enxugarem os custos e a cobrarem os condôminos na Justiça.
— Do ano passado para cá, o número de inadimplentes disparou no meu condomínio, passou de 25%. Não podemos cobrar cota extra, porque não seria possível pagar. Então, estamos demitindo funcionários e cobrando devedores na justiça — conta Ariana Durão, síndica e moradora de um condomínio no Recreio dos Bandeirantes, Zona Oeste do Rio.
Os juízes têm entendido cada vez mais a situação complicada dos condomínios, e desde o novo Código Civil de 2016, os processos de cobrança tem sido mais rápidos e mais eficientes na cobrança das dívidas, o que acontece em poucos meses. Em último caso, o imóvel é posto a leilão para pagar o valor devido.
— Desde o novo Código, os condomínios puderam cobrar a dívida com mais agilidade, pois ela virou um título extrajudicial. Ou seja, o síndico pode pedir na Justiça o pagamento em até três dias. Caso não receba, o imóvel é posto em penhora ou, ainda, é feito o bloqueio de contas bancárias. Em situações extremas, não havendo recursos, o imóvel da dívida pode ir a leilão. A média é que o procedimento esteja concluído em 1 ano e meio — afirma Leandro Souza, advogado especialista em Direito Imobiliário.
Os advogados alertam que o devedor não deve esperar condolência da Justiça, que tem entendido como a inadimplência prejudica os demais moradores e funcionários do prédio.
— A defesa do inadimplente é muito difícil, porque não há nada que o tire da sua obrigação de contribuição com as despesas condominiais. O ideal é o morador não deixar chegar nessa situação e tentar resolver extrajudicialmente — afirma o advogado Luiz Octávio Rocha Miranda.
O condômino deve deixar claro a sua situação e mostrar que quer pagar da melhor forma possível. Propor parcelamentos pode ser um bom caminho, se for possível honrá-los.
— É preciso analisar a situação com realismo e ver o que se consegue pagar, incluindo multas e juros. Quebrar o acordo pode ser pior — diz Ricardo Teixeira, coordenador do MBA de Gestão de Financeira da Fundação Getulio Vargas (FGV).
Para José Guilherme Rebello, síndico profissional em sete condomínios, a inadimplência nessa crise é delicada, mas é preciso cobrar os moradores:
— Muitos condomínios não tem reservas e já atuam com os custos reduzidos. Há despesas a serem pagas e inadiáveis. Aumentar a cota não é uma solução, porque prejudica outros moradores. Deve ser apenas uma medida temporária e emergencial. Por isso, cobro sem abonar juros e mora compatíveis, para coibir a inadimplência.
Os direitos dos devedores
Os condomínios usam algumas estratégias para pressionar os pagamentos atrasados, mas nem tudo é permitido. Atos que podem constranger o morador são ilegais, como fixar o nome dos inadimplentes em local público.
Em alguns lugares, o condomínio impedia o acesso de moradores inadimplentes a áreas comuns do condomínio, como piscinas, churrasqueiras e academias. Existiam decisões judiciais a favor e contra a medida. Mas, neste ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o condomínio não pode impedir o acesso, entendo que a proibição fere o princípio da dignidade humana.
— O condomínio deve pressionar sim, mas é preciso tomar muito cuidado para não por o morador em constrangimento, o que não é aceito pela justiça — afirma Leandro Souza, advogado especialista em Direito Imobiliário.
Pela lei, o condomínio têm o direito de cobrar multa e juros em cima do devido, cujos valores são decididos em assembleia e constam na ata do condomínio. Pela justiça é possível cobrar juros de 6% a 12% ao ano, e a multa de até 10% sobre o total da dívida é considerada satisfatória pela jurisprudência.
No entanto, o inadimplente perde o direito de votar e, inclusive, de participar das assembleias condominiais.
Como lidar com a dificuldade de pagar?
O condômino com dificuldades para pagar pode conseguir negociar boas condições de pagamento em parcelamentos. Mas é preciso fazer um planejamento e ver o que é possível de fato desembolsar.
— Normalmente, o condomínio está disposto a negociar a dívida, sendo válido tentar negociar o pagamento sem incidência de juros, multa e a mora. Caso não seja possível, é preciso levar em consideração esses acréscimos e a cota vigente. O mais importante é, uma vez negociado o valor final, honrar com os pagamentos no prazo — afirma Tiago Sayão, professor de Economia & Finanças do Ibmec/RJ.
Para conseguir recursos a primeira alternativa recomendada pelos especialistas é a venda de bens, como carros. Caso isso não seja possível, pode-se considerar um empréstimo, mas é preciso tomar cuidado para não ter que pagar parcelas ainda maiores. No entanto, essa pode ser uma solução caso não seja possível honrar os pagamentos ao longo do tempo e se decida por mudar de moradia e pôr o imóvel para alugar ou à venda.
— Por o imóvel para alugar e locar outro com menor custo pode ser uma boa opção enquanto se está em uma situação mais complicada. Garante-se uma renda para pagar o aluguel e talvez as dívidas — diz Ricardo Teixeira, coordenador do MBA de Gestão de Financeira da FGV.
Fonte: Extra Globo
