Equiparação do valor da taxa de condomínio independentemente da fração ideal do imóvel
A taxa de condomínio nos empreendimentos imobiliários tem por finalidade a manutenção da área comum e a conservação de despesas relativas ao pagamento de funcionários, taxas de água, energia e esgoto, dentre outras. O valor é definido na assembleia de condôminos e tem por base para o rateio a fração ideal de cada imóvel. O pagamento constituiu uma obrigação e não uma faculdade, conforme redação do Art. 1.336 do Código Civil.
Nos empreendimentos mais antigos, o valor da taxa de condomínio vem a ser a mesma para todas as unidades imobiliárias, já que os imóveis possuem a mesma metragem. Nos últimos anos um novo modelo de empreendimento imobiliário tem sido apresentado ao mercado, contendo unidades imobiliárias com frações ideais distintas umas das outras, ocasionando a cobrança da taxa de condomínio em valor diferenciado para cada condômino, a depender dotamanho do imóvel adquirido.
Esse fato tem gerado diversos questionamentos por parte dos adquirentes das unidades imobiliárias com fração ideal maior, já que, na prática, utilizam do espaço exclusivo/áreas comuns na mesma proporção dos demais condôminos e não gozam de nenhum outro privilégio, nem possuem direito a voto em proporção diferenciada, ou seja, embora efetuem o pagamento da taxa condominial em valor superior, proporcional à fração ideal do imóvel (conforme estabelecido em convenção), não possuem nem desfrutam de nenhum proveito econômico diferenciado, fato que ocasiona a esses proprietários um verdadeiro desequilíbrio, seja através do prejuízo financeiro (pagamento de taxa condominial em valor superior), seja através da desvalorização do imóvel no
momento da venda ou da locação.
Recentemente, o Tribunal de Justiça de Pernambuco, sob a relatoria do desembargador Agenor Ferreira, decidiu a favor de um proprietário de uma unidade de cobertura para determinar que a taxa de condomínio fosse fixada no mesmo valor para todos os moradores, ignorando o critério de rateio anteriormente utilizado com base na fração ideal do imóvel, já que o morador, nesse caso específico, embora proprietário de uma unidade com fração ideal superior aos demais, não desfrutava de nenhum serviço adicional.
Esse mesmo raciocínio citado no julgado acima também se aplica aos adquirentes de unidades imobiliárias com fração ideal diferentes dentro de um mesmo empreendimento, e também em favor daqueles que adquiriram dois imóveis e unificaram a matrícula de ambos em um só, por exemplo.
Portanto, a cobrança de rateio de despesas de condomínio com base unicamente na fração ideal, sem se observar o princípio do proveito efetivo, revela enriquecimento sem causa, conduta combatida pelo art. 884 do CC e, pelo que tudo indica, está com os dias contados.
