Os condomínios residenciais e a locação pelo Airbnb
Na atualidade têm surgido inúmeras discussões extrajudiciais e/ou judiciais referentes à possibilidade ou não do Condomínio, com finalidade exclusivamente residencial, impedir que um condômino possa locar seu imóvel pelo sistema Airbnb.
Antes de adentrarmos ao mérito do estudo, entendemos ser necessário conceituar os termos utilizados no título acima: 1. Condomínios residenciais: expressão contida nas Convenções de Condomínio, quando a finalidade da edificação fora definida como exclusivamente residencial. Assim, residência é o lugar onde a pessoa natural se estabelece com ânimo definitivo; 2. Locação: expressão que define o uso de determinada coisa, por certo tempo, mediante remuneração, nominada aluguel e, 3. Airbnb: expressão que contém a junção de duas formas distintas: da palavra inglesa "Air" que é ar, aéreo e do termo "bnb" que é a sigla dos nomes de três norte-americanos: Brian, Joe e Nathan Blecharczyk, idealizadores de um sistema de locação por temporada, via on-line, no qual anunciam, reservam e negociam acomodações e/ou hospedagem, por pequeno tempo determinado.
Os serviços prestados pelo Airbnb por "pequeno tempo" como "temporada" ou "locação por temporada", que pela Lei 8.245/91, no "Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária de locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros feitos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel".
A locação pelo site Airbnb, para imóveis em condomínios residenciais tem esbarrado em dois aspectos: a) O interesse do condômino proprietário em locar seu imóvel a preferir deixá-lo fechado, mesmo ante os impedimentos do Condomínio, que para o condômino estaria atingindo seu direito constitucional de propriedade e b) As normas da Convenção do Condomínio e do Regimento Interno são leis para os condôminos, indistintamente.
Registre-se, o Poder Judiciário ainda não possui entendimento jurisprudencial pacífico quanto à matéria. Entretanto, em 10 de agosto de 2018, a 33ª Câmara de Direito Privado do TJSP, na Ap.Cível 1001165-97.2017.8.26.0510, de Rio Claro-SP, decidiu pela impossibilidade da locação pelo sistema Airbnb, haja vista que "[...]. o imóvel residencial que passou a ser oferecido para a locação por meio do site airbnb.com.br, situação que se assemelha à hotelaria e hospedaria. Característica não residencial. Observação da cláusula quarta, parágrafo único, da Convenção do Condomínio, e do artigo 1.336, iv, do Código Civil".
Aqui está o ponto fulcral deste estudo: a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, esses instrumentos têm caráter estatutário ou institucional e, para Caio Mário da Silva Pereira, é um ato-norma, ou seja, não são considerados um contrato, o qual visa alcançar somente os seus signatários, mas seu objetivo é o de alcançar todos aqueles que ingressam ao condomínio.
Pois bem, nossos entendimentos e orientações têm sido no sentido de que todas as proibições e/ou impedimentos em condomínios residenciais devem constar da Convenção do Condomínio e/ou do Regimento Interno, visando possibilitar a todos os condôminos segurança jurídica e convivência harmônica junto à comunidade condominial.
Adiloar Franco Zemuner, advogada e vice-coordenadora da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB, Subseção de Londrina.
Fonte: Folha de Londrina
