Afinal, o que vale e o que não vale quando o assunto é pintar o prédio? O Código Civil deixa claro, em seu artigo 96, os tipos de benfeitorias existentes nos condomínios ao separá-los em três categorias.
São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore
Com base nas definições do artigo 96, devemos então analisar o artigo 1.341, que estabelece os quóruns necessários para a realização de obras:
1 - se voluptuárias, são necessários votos de dois terços dos condôminos;
2 - se úteis, são necessários os votos da maioria dos condôminos.
Ainda segundo o artigo, as obras ou reparações consideradas necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
Se obras ou reparos necessários não forem urgentes e trouxerem despesas excessivas ao condomínio, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
Pois bem, considerando a definição prevista no artigo 96, verificamos que a pintura do condomínio não se enquadra como obra voluptuária e tampouco obra útil, mas sim uma obra necessária, visto que a pintura é importante para evitar que o bem se deteriore.
É com a realização da pintura que acaba por ocorrer o fechamento de trincas e fissuras que o tempo vai ocasionando e ocasiona infiltrações e outros dissabores para os condôminos.
A recomendação usual é a de que a pintura seja realizada a cada período de cinco anos, dependendo da localização do condomínio, pois alguns, mais expostos a umidades ou muita sujeira, devem efetuar em prazo menor, para que os incômodos e transtornos aos condôminos sejam evitados.
Portanto, está claro que por ser uma obra necessária, o seu quórum para aprovação é de maioria dos condôminos presentes em assembleia.
Vê-se ainda que por usualmente tratar-se de obra de valor elevado é recomendável que o síndico efetue diversos orçamentos e antes submeta à deliberação da assembleia, para que os condôminos decidam como será efetuado o rateio, se de imediato, ou se irá inicialmente ser realizada uma provisão para futura realização do serviço.
Uma vez aprovada a realização da pintura em assembleia regularmente constituída, ao síndico só compete cumprir a determinação da assembleia e efetuar a arrecadação, ainda que o serviço vá ser iniciado apenas alguns meses após o recebimento do rateio.
