Norma de reforma na prática – CONVENÇÃO, REGIMENTO E QUORUM DE APROVAÇÃO
A norma brasileira que disciplina o processo de reformas em edifícios é a ABNT NBR 16.280/2015. O seu objetivo é dar segurança aos usuários e moradores de edifícios residenciais ou comerciais com relação às obras de reformas em salas e apartamentos. Entretanto, norma não é lei. Para operar essa transformação é necessário incluir o rito do processo descrito em norma no regulamento interno do condomínio. É nesse momento que surge a dúvida: qual é o quórum para aprovar essa inclusão?
Convenção de Condomínio
Pouca gente sabe, mas a convenção de condomínio tem força de lei. Diferente de um contrato, que só afeta os assinantes do documento, as normas previstas em convenção afetam a todos que adentram o condomínio – sejam eles proprietários, inquilinos, visitantes ou trabalhadores. Como a nenhum cidadão se permite o desconhecimento da lei[1], o mesmo se aplica a convenção; com um detalhe (Lei 10.406, art. 1.333) que exige que ela tenha sido aprovada proprietários de 2/3 das frações ideais e tenha sido registrada em Cartório de Registro de Imóveis para que seja oponível contra terceiros (por exemplo: uma ação de reparação contra um visitante que entra com o seu carro e danifica o portão do condomínio).
A convenção deve conter itens básicos previstos em lei (10.406, art.1334):
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- Sua forma de administração;
- A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
- O regimento interno.
Regimento Interno
O regimento interno é um manual de conduta dos condôminos. Ele é mais dinâmico do que a convenção, pois ela reflete diretamente a cultura daquela comunidade, e varia com a mesma, à medida que o tempo altera os costumes de um povo ou de uma localidade. Ela faz parte da convenção, mas deve, preferencialmente, ser composta em um documento separado, pois sua modificação só exige a maioria simples de uma assembleia convocada para este fim* Vale observar que as multas geradas por transgressão às normas do RI, desde que acompanhadas por provas ou testemunhos por escrito, constituem dívida condominial e podem ser executadas pelo mesmo processo das cotas ordinárias em atraso.
Quirino (2009, p. 110) explica a diferença o porquê desta diferença do quórum para aprovação nas assembleias:
Pelo artigo 1.334, V, do Código Civil, um dos itens obrigatórios da convenção de condomínio será o regimento interno. Anteriormente, de acordo com o artigo 92, § 32, “m”, da Lei nº 4.591, o regimento poderia ou não estar inserido na convenção. E normalmente não estava, porque, sendo documento autônomo, poderia ser alterado por maioria simples, não precisando de quórum qualificado.
No Código Civil, o regimento interno, passando a fazer parte obrigatória da convenção, ficou engessado e precisará de dois terços dos votos dos condôminos para sua eventual modificação, na forma da redação original do artigo 1.351. Contudo, este artigo foi alterado[2] pela Lei 10.931 de 02.08.2004: não mais é necessário o quórum de dois terços para a alteração do regimento interno. Ainda assim, aconselha-se que se coloquem ao capítulo “regimento interno” da convenção apenas os direitos e obrigações, que são normas imutáveis, estendendo um pouco as disposições do artigo 1.334 do Código Civil.
As questões do dia-a-dia do condomínio, como funcionamento das garagens, piscinas, áreas de lazer em geral, carga e descarga, horários de trabalho dos empregados, normas das reuniões e situações típicas a cada prédio, devem ser tratadas em regulamento interno único ou específico para cada área (regulamento da garagem, regulamento da piscina, regulamento de disciplina dos empregados etc.).
Os regulamentos poderão ser alterados, a qualquer tempo, com maioria simples dos condôminos presentes, como documentos autônomos, e não meros capítulos de convenções.
Souza (2007, p.62) reforça esse entendimento quando diz que quando o regimento interno não se achar incluído na própria convenção de condomínio, esta estabelecerá a forma e o quórum para a elaboração e aprovação daquele instrumento. O art. 1.350 diz que o síndico convocará, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
Segundo a lei 10.406, artigo 1.350, o síndico convocará, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, a fim de aprovar:
- O orçamento das despesas e as contribuições dos condôminos (previsão orçamentária e nova quota ordinária);
- A prestação de contas;
- Eleger um substituto (no caso de encerramento do mandato, que pode ser de até 2 anos consecutivos);
- Alterar o regimento interno.
Esta redação dá a direção do mesmo quórum para a eleição do síndico e alteração do regimento interno: a maioria simples dos presentes em assembleia. Desta forma fica claro que, para instituir a NBR 16.280 – norma de reforma, basta incluir esta pauta na convocação de uma assembleia e aprová-la com este quórum. O próximo desafio é a implantação do rito previsto em norma.
[1] Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei nº 4.657 de 4 de setembro de 1942): Art. 3º Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.
[2] Lei nº 10.931, art. 1.351: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (NR)
Referências:
- ABNT, NBR 16.280/2015 – Reforma em Edificações, Sistema de Gestão de Reformas – Requisitos
- BRASIL, Lei nº 4.591/1964 – dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.
- BRASIL, Lei nº 10.406/2002 – Código Civil, Capítulo VII: Do condomínio edilício.
- SOUZA, Agnaldo Celino de. Condomínio em edifícios. 5ª ed. São Paulo: Atlas, 2007
- QUIRINO, Condomínio Edilício, 3ª ed. Lumen Juris, 2010
Fonte: Site claudioelino.com
Claudio Celino é engenheiro, gestor de facilities, consultor e pesquisador nas áreas de facilities, gestão de condomínios e sindicância profissional.
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