12 direitos do locador que você precisa conhecer. O número 10 poucas pessoas conhecem.
Ao colocar um imóvel para aluguel, seja uma casa, um apartamento ou até mesmo uma sala comercial, é muito comum surgirem inúmeras dúvidas a respeito dos direitos e deveres do locador e do inquilino.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) prevê regras básicas para cada uma das partes, e futuramente discutiremos cada uma delas por aqui.
Porém, você precisa saber que essa lei não é a única que se aplica ao alugar o seu imóvel, e é preciso conhecer mais alguns detalhes antes de elaborar um contrato.
Se você é proprietário de um imóvel, já deve ter visto inúmeros artigos a respeito dos direitos do locatário (inquilino), ou até mesmo dos deveres do locador, não é?
Porém, reservamos este espaço para indicar 12 direitos do locador que você não conhecia, e que, na verdade, pouca gente conhece.
Antes de prosseguirmos, já adianto que não vamos falar direitos básicos do locador. Afinal, como dono do imóvel, você já deve saber que tem o direito a receber o imóvel em perfeito estado ao final do contrato, e que é seu direito exigir do inquilino o pagamento de todos alugueis em dia e principalmente os encargos (IPTU, domínio, água, luz etc).
Então leia até o final e guarde este artigo nos seus favoritos para voltar a ele sempre que tiver dúvidas.
Se você alugou um imóvel diretamente com o locatário, poderá...
1) Despejar qualquer inquilino:
- Quando ele infringir a lei;
- Quando ele infringir alguma cláusula do contrato;
- Quando ele deixar de pagar o aluguel ou qualquer um dos encargos;
- Quando precisar realizar obras no imóvel por determinação do Poder Público;
Isso é o que diz a regra geral presente na Lei do Inquilinato.
Mas o que nem todo mundo sabe é que qualquer inquilino pode ser despejado nesses casos, mesmo que seja um contrato com prazo determinado inferior a 30 meses ou um contrato de aluguel não residencial, mesmo se celebrado com hospitais e escolas.
Agora um bônus, que vou ter que explicar:
- O locador também tem o direito de pedir o imóvel de volta para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente.
E essa regra se aplica a quase todos os casos.
O que você precisa ter atenção é que, de fato, o imóvel terá que ser usado por você ou sua família, e será necessário notificar o inquilino quanto à retomada do imóvel e o motivo.
2) Vender o imóvel independentemente do desejo do inquilino
Essa regra pode até ser um senso comum, mas muitos locadores não a conhecem. É direito do locador gozar livremente de sua propriedade, portanto, se não houver nada no contrato dizendo o contrário, você não precisará de anuência do inquilino para uma venda.
Porém, lembramos que você precisa notificar o inquilino sobre a venda e dar a ele o direito de preferência para que isso não te traga prejuízos depois.
3) Exigir uma nova garantia
É direito do locador exigir uma nova garantia quando aquela originalmente oferecida pelo inquilino não se mostrar mais adequada.
Ok, mas quando isso ocorre? Vamos a dois exemplos principais:
- Quando o inquilino oferece fiança e o fiador: morre, ou é interditado judicialmente, ou ainda quando o fiador se torna insolvente (ou seja, quando não tem recursos suficientes para honrar suas dívidas);
- Quando o inquilino oferece algum bem móvel ou imóvel e durante a locação acaba perdendo a sua propriedade;
Esses são os casos mais comuns, mas há outras formas de se exigir a alteração da garantia, que precisam ser analisadas caso a caso.
4) Proibir a cessão da locação ou a sublocação para terceiros
E essa proibição nem precisa ser por escrito: segundo a lei, para que o imóvel seja cedido, emprestado ou sublocado a terceiros, é imprescindível a autorização expressa do locador.
Porém, mesmo assim sempre recomendamos que essa proibição seja expressa no contrato.
5) Colocar no contrato cláusula que retire do inquilino o direito a reter benfeitorias
Esse tópico é polêmico, mas a lei permite que o locador não seja responsável pelo pagamento de qualquer benfeitoria no imóvel. Vamos ver:
Lei do Inquilinato:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Código Civil:
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Essa frase “salvo disposição em contrário” é uma permissão concedida pela lei de retirar o direito do inquilino de reter ou ser ressarcido por qualquer benfeitoria feita no imóvel.
Isso mesmo: qualquer uma, até mesmo aquelas necessárias, como em caso de infiltração, problemas na fiação elétrica etc. Mas isso precisa estar muito bem escrito no contrato.
6) Pedir revisão do valor do aluguel
Esse direito é pouco comentado, pois geralmente o que vemos no dia a dia são inquilinos insatisfeitos com os valores pagos pedindo a redução do aluguel na Justiça.
Porém, é direito do locador pedir o aumento do aluguel, quando o cenário muda.
Acha difícil de isso acontecer? Então temos um ótimo exemplo:
- Vamos supor que você tenha alugado um imóvel em uma região afastada por prazo determinado de 10 anos;
- Após três anos de contrato vigente, a região se valorizou muito e se tornou um polo comercial;
- Você começa a ver outras pessoas alugando o imóvel pelo dobro do valor que você alugou, às vezes até três vezes mais;
- Você informa gentilmente ao seu inquilino que precisa reajustar o aluguel, mas ele gentilmente responde que há um contrato que precisa ser cumprido;
- O que você faz neste caso? Esperar até o fim do contrato?
- Não! Pode ajuizar uma ação para reajustar o valor do imóvel.
E sobre esse tema, também preparamos um artigo exclusivo que publicaremos aqui futuramente.
7) Vistoriar o imóvel sempre que for preciso
Outro ponto polêmico, mas a lei é clara.
Lembremos que o imóvel é de livre gozo do locador, e é dever do inquilino permitir que o imóvel seja vistoriado sempre que o locador requerer (com uma notificação prévia e o devido bom senso, claro).
E a discussão pode piorar quando o locador deseja vender o imóvel. Nesse caso, a vistoria, muitas vezes, é imprescindível para concretizar a venda. E o inquilino não poderá se opor.
8) Ceder ao inquilino o direito de representá-lo nas assembleias de condomínio
Se você tem um imóvel em condomínio, saiba que se for um desejo seu, poderá fazer uma procuração em nome do seu inquilino para que ele te represente em todas as assembleias.
A lei não impede que isso aconteça, e é possível até mesmo colocar no contrato uma obrigação ao inquilino para comparecer a todas as assembleias.
9) Definir como serão pagas as taxas de tributos, encargos e despesas de condomínio
É direito do locador definir, no contrato, se o IPTU, taxas condominiais ordinárias e outras despesas serão pagas diretamente pelo inquilino ou se serão transferidas ao locador para este fazer o pagamento.
Cada situação tem a sua vantagem: se for responsabilidade do inquilino de pagar, é uma responsabilidade a menos para o locador.
Porém, se quiser ter maior controle sobre essas despesas, o recomendável é que o locador faça os pagamentos.
10) Arbitrar um novo valor de aluguel para o inquilino que se recusar a sair do imóvel
Quase ninguém sabe disso, mas se você notificar o seu inquilino para sair do imóvel ao final do contrato e mesmo assim ele lá permanecer, você poderá estipular um novo valor de aluguel.
Código Civil:
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
Claro que este valor precisa seguir o bom senso, para não correr o risco de ser revisado judicialmente.
Mas é uma forma interessante de garantir aquela revisão que o inquilino estava recusando sem justificativa.
E se o inquilino continuar se recusando a pagar o novo valor estipulado, caberá uma cobrança judicial sobre a diferença e até mesmo uma ação de despejo.
11) Realizar reparos urgentes no imóvel, independentemente de autorização do inquilino
Vamos a um caso real que chegou ao nosso escritório para exemplificar essa situação.
Um vizinho embriagado, estacionando o carro na garagem de seu prédio, se atrapalhou e acabou acertando a parede do imóvel do nosso cliente, fazendo um buraco e comprometendo a estrutura do muro.
Porém, este imóvel estava alugado e o inquilino estava viajando.
O locador tentou ligar para o inquilino e não conseguiu. Então ligou para o nosso escritório e perguntou o que poderia fazer.
E aqui a regra é clara: o locador pode entrar no imóvel e fazer os reparos urgentes, sem depender da autorização do inquilino.
E esse direito vem do dever do próprio locador de zelar pelo seu bem e garantir um imóvel em perfeito estado ao inquilino. Então não tem discussão.
Agora, se você contratou uma imobiliária...
Ainda terá todos os direitos que falamos até aqui, e mais um:
12) Designar e responsabilizar a imobiliária como sua representante para garantir que todos os seus direitos sejam cumpridos
Um dos principais serviços oferecidos por imobiliárias é o de administrar o imóvel e os encargos do proprietário, colocando-se em seu lugar para representar todos os seus interesses e garantir a segurança do imóvel e o cumprimento das regras do contrato de locação.
Portanto, o locador poderá deixar nas mãos de representantes de sua confiança a administração de seus imóveis alugados.
