Direito Condominial - Jessica Bispo
Advogada, pós graduanda em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho e Direito Civil e Processo Civil, Conciliadora e Mediadora de Conflitos tendo atuado por de 5 anos no Pequenas Causas (JEC) da comarca de Guarulhos/SP, Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP subseção Guarulhos, Membro da Comissão da Jovem Advocacia da OAB/SP subseção Guarulhos, Síndica Profissional.
A responsabilidade civil e criminal do síndico nas obras e reformas das unidades autonomas
No Brasil atualmente, existem mais de 68 milhões de pessoas morando em condomínios e em razão disso, se faz necessária a aplicabilidade de normas específicas para garantir e resguardar a segurança daquela massa condominial em relação a obras reformas realizadas dentro dos apartamentos.
A NBR 16.280 estipulada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), é responsável por regulamentar as obras e reformas em edificações, sua vigência fora inaugurada em 18.04.14 passando por uma atualização em 2015. Esta norma visa estabelecer os requisitos necessários para realizar a gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança nas reformas das edificações, sendo indispensável para aquele que executa qualquer tipo de reforma ou obra em unidades condominiais, sejam essas exclusivas ou comuns. As diretrizes dessa norma devem ser observadas, sob pena de que as partes envolvidas sejam responsabilizadas por quaisquer danos decorrentes da obra, inclusive e especialmente, o próprio síndico, tanto civil, quanto criminalmente.
Inicialmente vale destacar que tal norma foi editada em razão de um trágico acontecimento relacionado ao desabamento do edifício Liberdade que contava com 20 andares e se situava na cidade do Rio de Janeiro/RJ, tal episódio teve repercussão nacional, tendo resultado em 17 óbitos, além de 5 desaparecidos. Apesar de não se ter o conhecimento específico sobre o efetivo responsável causador do desastre, inequívoco se revela o fato de que ao longo dos anos, o edifício mencionado realizou inúmeras reformas e ampliações, situações nas quais sabe-se que alguns condôminos removeram paredes e pilares que serviam como alicerce e sustentação, e consequentemente, ocasionou a responsabilidade do síndico pelo ocorrido, tanto civil, quanto criminalmente.
Antes mesmo da criação da NBR 16.280, o Código Civil em seu artigo 1.336, inciso II, já estabelecia o dever de obediência dos condôminos à necessidade de não realizar obras que venham a comprometer a segurança da edificação. A NBR 16.280, além de reforçar o disposto no Código Civil, destaca também a necessidade existir o acompanhamento de profissionais técnicos habilitados para que seja certificado que a realização daquela obra não trará riscos ou prejuízos ao condomínio.
Vale destacar ainda, que em conformidade a norma NBR 16.280, o proprietário ou morador da unidade condominial deverá apresentar ao síndico um plano de reforma deverá conter informações que descrevam as alterações que serão objeto da obra e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), ambos devidamente assinados por um engenheiro ou arquiteto, aos quais caberá o acompanhamento da obra, incluindo todas as suas fases, e especialmente, o momento anterior ao seu início.
O referido plano de reforma, a ART ou RRT deverão ser encaminhados ao síndico ou administrador que terão a responsabilidade sobre a guarda desses documentos, os quais deverão se certificar de que a obra está seguindo exatamente o plano de reforma, ou seja, aquilo que foi previamente convencionado.
As obras ou reformas nas unidades autônomas não serão submetidas ao crivo da assembleia, sendo que tão somente deverão ser autorizadas pelo síndico, a quem compete o poder de polícia, ou da administradora, já que a eles incumbe a sua fiscalização, inclusive, dentro dos apartamentos, não sendo válida qualquer argumentação no sentido de que o direito de propriedade poderia eventualmente proibir tal intervenção, eis que se está diante de uma obra que poderá afetar toda uma coletividade de pessoas. E nesse contexto, vale pôr em evidência de que a necessidade de cuidado não decorre do acaso, pois nas unidades privativas se encontram colunas primárias e vigas que na hipótese de virem a ser corrompidas podem comprometer toda a estrutura do edifício.
Nessa vertente, também não há qualquer alegação por parte dos síndicos que justifique eventual desconhecimento do seu dever e sobre as medidas que deverão ou deveriam ser admitidas, visto que na NBR 16.280, estão contemplados todos os procedimentos que serão adotados pelo condômino e pelo síndico para a execução da obra ou reforma.
Assim, se torna obrigatória a fiscalização de obras e reformas por parte do síndico, a quem cabe notificar o morador estiver em desconformidade com a norma, conforme estabelece o art. 1.336, § 2º, do Código Civil, que trata da proibição da entrada de materiais ou prestadores de serviços, sendo nesse caso, possível até mesmo a adoção das medidas judiciais em face daquele condômino que vier a descumprir as regras estabelecidas vindo a proceder à realização de reformas em desrespeito às disposições legais e normativas que disciplinam o assunto.
Observa-se que, quando se trata de analisar o plano de reformas, em regra, este documento, deverá ser submetido ao exame de um profissional habilitado, visto que raramente, o síndico possui o conhecimento específico e técnico indispensável para realizar essa inspeção, inclusive, a análise equivocada poderá acarretar a incidência da aplicação da norma no que concerne à responsabilidade por omissão, visto que sua obrigação elencada no artigo 1348 do Código Civil, que trata dos deveres do síndico em "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores".
Infelizmente, muitos síndicos ao assumirem o cargo junto aos condomínios, desconhecem a extensão da sua responsabilidade, e muitas vezes se quer imaginam que eventual atuação negligente pode vir a trazer consequências sérias para todos os condôminos, o que repercute, diretamente, na sua própria e eventual responsabilização.
Assim sendo, é fundamental que, tanto o condômino, como o síndico, se orientem quanto aos procedimentos que deverão ser adotados, cabendo a esse último a adoção das medidas necessárias, seja fiscalizando, seja exigindo a apresentação da documentação, no que se incluem o plano de reforma, a ART ou RRT, seja enviando notificações, ou até mesmo, ingressando com as medidas judiciais cabíveis em caso de descumprimento, a fim de que não venha a ser responsabilizado civilmente e criminalmente pela omissão que pode vir a deflagrar graves danos ao condomínio e à coletividade que nele habita.
