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Como sabem, atuamos em todo o Brasil, e este caso de hoje aconteceu em um dos nossos condomínios assessorados no litoral sul da Bahia, aliás terra maravilhosa que eu amo!

Hoje falarei de um caso que virou litígio, mas que conheci e acompanhei bem desde o consultivo.

Antes de adentrarmos no caso de hoje, importante lembrar que condomínio nada mais é que uma reunião de proprietários que, quando contratam com prestadores de serviços, estão protegidos pela Lei 8078/90 por tratar-se de uma relação de consumo.

Então, por ser o autor da ação, que neste caso é o condomínio, eminentemente consumidor, é assegurado “a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências” (art. 6º, VIII, CDC).

Desta forma, neste tipo de ação, há a inversão do onus probandi que se faz necessária, visto que, sendo hipossuficiente em relação à construtora e incorporadora, o condomínio autor não teria condições técnicas, tampouco econômicas de combatê-las.

No caso em tela, o condomínio autor é um residencial com 17 (dezessete) blocos residenciais com 384 apartamentos e demais áreas comuns com vagas de garagens, e assim anexei os documentos constitutivos.

Depois da entrega do empreendimento que ocorreu em fevereiro de 2015 (anexei a ata nos autos que comprovavam), em face de inúmeros vícios construtivos constatados nas áreas comuns, o condomínio fez várias tentativas frustradas junto à construtora para obter atendimento às solicitações e reparos dos defeitos construtivos graves que maculam toda a sua estrutura.

As solicitações eram feitas através de diversos e-mails, reuniões, notificações, todos devidamente documentados e que instruíram a ação judicial.

Na época, a empresa manifestava que atenderia a algumas das solicitações, sendo que outras não eram realizadas, sob o argumento de tratar-se (equivocadamente) de questão de “manutenções necessárias e de responsabilidade do condomínio”.  O que evidentemente é um absurdo, uma vez que a construtora é responsável como estatuem os artigos 12 do Código de Defesa do Consumidor e 618 do Código Civil.

Para terem uma ideia da gravidade da situação, o próprio “Manual do Condomínio” somente foi entregue após muita insistência do síndico, isto já no fim do ano de 2016, muito tempo depois da entrega.

Após alguns atendimentos pela construtora, o condomínio constatava que não resolviam os problemas, ou apresentavam apenas paliativos, o que obrigou o nosso jurídico juntamente com o Síndico, mudar a forma de tratar a questão.

Em razão disso, o condomínio contratou os serviços de elaboração de um Laudo Técnico, assinado por uma empresa de engenharia e arquitetura, com o propósito de identificar as falhas e anomalias na construção, as quais necessitavam de reparos, recuperações e reformas.

De acordo com o laudo técnico elaborado, este expunha uma série de vícios construtivos em todas as áreas comuns do condomínio, conforme anexamos nos autos.

Cumpre destacar que além do mencionado laudo produzido pela conceituada empresa, outros problemas diversos e posteriores surgiram e foram encaminhados à construtora inúmeras outras solicitações de atendimento e   notificações sobre os diversos vícios construtivos e anomalias que surgiram e encontravam-se ocultos na data da entrega do empreendimento nas áreas comuns, não tendo sido sendo possível a identificação inicialmente.

Mas infelizmente a empresa não respondeu as notificações e limitou-se a enviar prepostos ao condomínio, que não sanaram de forma   definitiva as anomalias.

Importante ressaltar que algumas das pendências foram progressivas e a postergação da solução teve o potencial de aumentar significativamente os danos.

 Assim, diante da inércia da construtora para a solução amigável minimamente satisfatória, o condomínio propôs Ação de Produção Antecipada de Prova a fim de que houvesse a homologação judicial de laudo pericial produzido sobre o tema, que confirmasse os vícios apontados pelo laudo técnico contratado.

Aliás, de acordo com os laudos técnicos podia-se verificar que foram constatadas diversas IRREGULARIDADES, restando evidente a má qualidade dos materiais empregados, serviços mal efetuados, mau atendimento da equipe, falta de supervisão necessária entre outros que colocavam a segurança dos condôminos em risco, constatados, portanto, sérios DEFEITOS CONSTRUTIVOS.

Um fato gravíssimo ocorreu após ajuizar a ação:

Aos 25 de fevereiro de 2019, por volta das 19:00 horas, os moradores do condomínio foram surpreendidos com um forte barulho de explosão no estacionamento de suas dependências, o que gerou pânico e apreensão a todos, dada a magnitude do acontecimento. E, após verificações realizadas pelos funcionários do condomínio, constatou-se que a estação de tratamento de esgoto existente no Condomínio havia explodido, ocasionando labaredas de fogo de aproximadamente 01(um) metro de altura.

Imaginem que desespero!

Imediatamente o condomínio contatou a construtora para que fosse ao local avaliar a situação e prestasse auxílio e reparo no que fosse preciso. Assim, enviaram um de seus prepostos, que verificou o ocorrido in loco, tendo tomado plena ciência do teor e gravidade da explosão e dos danos amargados pelo condomínio, notadamente na estrutura do prédio e da estação de tratamento de esgoto.

Todavia, apesar da visita ao condomínio e do conhecimento dos danos e dos vícios construtivos que maculavam toda a estrutura do empreendimento, inclusive o local da explosão, a construtora se negou MAIS UMA VEZ a realizar os devidos reparos e dar atenção aos fatos ocorridos e constatados, mesmo ciente da iminência do perigo de novas explosões e do extremo risco a que estão expostos todos os moradores do local.

Ainda, em virtude dessa explosão, o condomínio mais uma vez contratou expert (perito técnico), que avaliou a situação da ETE (Estações de Tratamento de Esgoto Sanitário), bem como elaborou um laudo técnico.

Portanto, não restou outra alternativa ao condomínio, senão propor esta ação, inclusive com pedido de tutela de urgência, a fim de que seus direitos fossem resguardados e uma tragédia evitada.

Ficaram curiosos para saber como termina esta ação?

Então aguardem os próximos textos e saberão como tudo terminou... Será que terminou mesmo?

E vocês Senhores Síndicos, já passaram por algo semelhante?

Um forte abraço.

Amanda Accioli

Advogada Condominialista

Síndica Profissional

@acciolicondominial

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