Direito Condominial - Wellington Sampaio
Advogado – OAB/CE nº 25.274. Formado em Direito pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR. CEO do Escritório Wellington Sampaio Advocacia. Diretor Jurídico da WS Gestão de Cobrança. Presidente do Instituto ds Desenvolvimento e Estudo do Direito Condominial – InDDIC Diretor Jurídico da Associação das Administradoras e Condomínios do Estado do Ceará – ADCONCE. Pós-Graduado em DIREITO IMOBILIÁRIO pela Escola Superior da Advocacia em parceria com a Faculdade FAMETRO. MBA em GESTÃO CONDOMINIAL pela Faculdade Cândido Mendes – Em curso. MBA em GESTÃO EMPRESARIAL pela FGV – Em curso. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/CE – 2016/2018. Sub Coordenador da subcomissão de Direito Condominial da OAB/CE – 2016/2018. Presidente do Instituto de Desenvolvimento e Estudo do Direito Condominial – InDDIC – 2017/2020. Secretário Geral da Comissão dos Advogados em Início de Carreira da OAB/CE – 2013/2015. Associado da ABAMI – Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. Facilitador de temas relacionados ao Direito Condominial e Imobiliário. Detentor de experiência na advocacia imobiliária, atuando em prol da defesa dos interesses de Construtoras e Incorporadoras, Imobiliárias e Administradoras de Condomínios. Detentor de experiência na advocacia empresarial, atuando em prol da defesa dos interesses de empresas de Terceirização de Mão de Obra, Locação de Equipamentos de Grande Porte, Indústrias e varejistas.
Artigo Jurídico acerca do Desmembramento do Regimento Interno da Convenção do Condomínio.
Dificuldades encontradas com o não desmembramento:
É bastante comum as convenções de condomínio conterem como parte integrante de seu texto, as disposições relativas ao regimento interno. Isso se deve ao fato do art. 1334, V, do Código Civil, prever que a convenção deverá determinar o regimento interno, no entanto, tal unificação ocasiona diversos problemas, como o aumento do número de demandas judiciais, contestando assembleias que alteram o regimento sem obedecer aos 2/3 exigidos para alteração da convenção, além do que engessa a administração condominial no tocante à implantação ou substituição de novas regras.
Fundamentos para a possibilidade jurídica do desmembramento do Regimento Interno da Convenção do Condomínio
Passadas as considerações legais acima, elenca-se os fundamentos que validam o pleito que o REGIMENTO INTERNO PODE SER DESMEMBRADO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIOS, veja-se:
1º - A Convenção do condomínio deve ser registrada no cartório de imóveis, contudo, nada se fala da necessidade de registro do regimento interno, o que se percebe pela leitura do art. 1332 e 1333, CC;
2º - O Art. 1334, CC, que seria a base de sustentação da não possibilidade de desmembramento, deve ser interpretado de uma forma extremamente literal, posto que o mesmo elenca taxativamente as cláusulas que a convenção deverá determinar (Indicar; estabelecer com exatidão e precisão: determinar o vetor). O fato de que a convenção deve determinar o regimento interno, não quer dizer que a mesma deva dispor das cláusulas do regimento interno. Determinar está no sentido de CRIAR, NORTEAR. Nada impede que, atendendo a exigência do artigo em referência, crie uma cláusula na convenção da seguinte forma: POR ESTA CLÁUSULA, FICA DETERMINADO O REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO, QUE OPORTUNAMENTE SERÁ APROVADO EM ASSEMBLEIA, PARA POSTERIOR REGISTRO NO CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS, CUJO QUORUM PARA ALTERAÇÃO DO MESMO SERÁ DE.... Ora, com essa cláusula, fica obedecido ao preceito do art. 1334, V, Código Civil;
3º - O Art. 9º da Lei 4.591/64 trata o regimento interno como documento autônomo e independente da convenção do condomínio, de modo que o mesmo pode, inclusive, não ser incluído na convenção do condomínio, conforme art. 9, §, alínea m. Ou seja, a Lei 4.591 prevê a possibilidade de o regimento não vir na convenção;
4º - Se o desmembramento não for possível, de forma lógica pergunta-se: qual seria o sentido de o regimento interno ter quórum diferenciado da convenção? Para que o mesmo fique na informalidade jurídica? Com certeza não é esse o sentido dos normativos legais.
5º - O art. 1350 do Código Civil estipula que a Assembleia Ordinária terá competência para alterar o regimento interno, mas nada o vincula à convenção, a não ser fazendo referência à forma de alteração do mesmo (quórum, por exemplo), ou seja, se o artigo em referência se refere ao regimento como um documento autônomo e independente, qual seria a razão do mesmo ser vinculado à convenção?
Conclusão
Por todo o exposto acima, é plenamente legítimo e legal o desmembramento do regimento interno da convenção, de modo que esta passe apenas a DETERMINAR, ou melhor, CRIAR O REGIMENTO, estabelecendo a forma e o quórum para sua alteração, para que o mesmo possa gozar da autonomia e independência necessária, no tocante, inclusive, à possibilidade de registro no cartório de títulos e documentos, com pleno atendimento às condições do normativo condominial que o determinou.
Wellington Sampaio de Holanda
OAB/CE 25.274
