Assembléia de Condomínio: conhecendo os quóruns legais
Quando o assunto é assembleia condominial, um tema permeado de indagações diz respeito ao quórum. Isto porque, inúmeras são as nomenclaturas utilizadas pela lei, cada qual com sua particularidade, o que pode gerar dúvidas naqueles que não estão familiarizados com toda essa terminologia jurídica. Assim, temos quórum de instalação, quórum de aprovação, maioria simples, maioria absoluta, maioria qualificada e unanimidade. A própria lei, em alguns momentos, aplica tais termos de forma atécnica, gerando, assim, discussões doutrinárias que poderiam ser evitadas caso o rigorismo terminológico fosse observado.
Mas vamos aclarar essa temática para dissipar eventuais dúvidas existentes!
O quórum de instalação nada mais é do que o número mínimo de pessoas necessárias para que uma assembleia possa iniciar os trabalhos. Já o quórum de aprovação deve ser entendido como o número mínimo de vontades convergentes para aprovação de determinada matéria posta em discussão. Tais quóruns encontram regulamentação nos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil.
Eis o que dizem os artigos em referência:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Os comandos legais acima transcritos regulamentam, portanto, o quórum geral de instalação e deliberação, aplicável sempre que a lei ou a convenção não dispuserem de forma diversa, ou seja, quando não houver a determinação de um quórum especialcom base quantitativa diversa da regra geral.
Nos termos do artigo 1.352, o quórum de instalação da assembleia em primeira convocação será constituído por representantes de mais da metade das frações ideais. Atingido o quórum de instalação, estará aberta a assembleia.
Contudo, caso o quórum de instalação não seja obtido, aguardar-se-á a segunda convocação para então serem iniciados os trabalhos. Cabe ressaltar que, para a segunda convocação, não foi determinado um quórum de instalação específico, o que significa dizer que estará aberta a assembleia independentemente do número de condôminos presentes. Essa é a dicção do artigo 1.353 do Código Civil.
Uma vez instalada a assembleia, seja em primeira ou segunda convocação, as deliberações serão tomadas, em regra, pela maioria simples de votos dos presentes, salvo, é claro, se houver a imposição de quórum especial para alguma das matérias a serem discutidas.
Mas o que deve ser entendido como maioria simples?
Tecnicamente, tal expressão significa o primeiro número inteiro após a metade, vulgarmente conhecido como “metade + 1” da fração ideal dos presentes à assembleia.
Mas cuidado! O parágrafo único do artigo 1.352 do Código Civil estabelece que, como regra geral, os votos serão proporcionais às frações ideais(...) pertencentes a cada condômino, razão pela qual seguiremos esse critério no presente texto.
Contudo, e aqui vem a ressalva, tal norma é dispositiva, o que significa dizer que pode ser afastada, modificada pela vontade da coletividade condominial. Essa interpretação advém da parte final do próprio parágrafo único acima citado, ao estabelecer que os votos serão proporcionais às frações ideais (...), salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Assim, compete à autonomia privada, através da convenção, definir o critério de votação a ser seguido pela coletividade e, sendo esta omissa, valerá o critério legal de fração ideal.
O termo maioria absoluta, por sua vez, diferentemente da maioria simples, não tem como referencial o número de presentes à assembleia, mas sim a totalidade dos condôminos. Esse é o quórum necessário, por exemplo, para a deliberação acerca da realização de obras úteis.
Sinteticamente, em um exercício comparativo, podemos afirmar, sem um rigor técnico, que a maioria simples seria a metade +1dos condôminos presentes à Assembleia, considerando suas frações ideias, enquanto a maioria absoluta representa metade + 1da totalidade dos condôminos, também considerando suas frações ideais.
Mas, se recordam que no início do texto chamamos a atenção para o fato de que a própria lei, por vezes, confunde o intérprete gerando discussões desnecessárias?
Pois bem, vejamos o que diz o artigo 1.349 do Código Civil: a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membrosdestituiro síndico.
Aqui o artigo se apresenta dúbio, pecando o legislador por não ter explicitado, com clareza, o quórum necessário para destituição. Diz a lei que a assembleia poderá pela maioria absoluta de seus membros destituir o sindico. Mas maioria absoluta não tem como referencial a totalidade das frações ideais? E a lei não está a dizer maioria dos membros da assembleia (maioria simples)? Então, quem são os membros? A coletividade condominial ou apenas os presentes à assembleia?
A ambiguidade do texto, como era de se esperar, gera controvérsias sobre o tema e ampla discussão doutrinária. Mas, sejamos práticos: a expressão maioria absoluta de seus membros se encontra relacionada ao substantivo assembleia, donde se conclui, em uma interpretação literal, que o quórum legal terá como referencial os condôminos presentes à assembleia, logo, maioria simples. Esta interpretação traz uma simetria, um paralelismo entre o quórum de escolha e o de destituição do síndico, o que se apresenta bastante razoável.
Nosso entendimento é corroborado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, que no julgamento do Rep 1.266.016/DF, foi taxativo ao afirmar que o quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária.
Vencida essa primeira etapa e analisadas as maiorias simples e absoluta, nos resta tratar da maioria qualificada. O que seria tal expressão?
A maioria qualificada, via de regra, é representada por uma proporção matemática e por ser uma exceção à regra legal, deve vir expressa na lei ou no regramento interno do condomínio. Existem inúmeros desses comandos espalhados pela codificação civil, variáveis conforme a complexidade e importância da matéria a ser deliberada.
Neste contexto, podemos citar como exemplos os quóruns de dois terços dos condôminos para alteração da convenção de condomínio ou realização de obras voluptuárias, ou três quartos dos condôminos para aplicação de multas ao condômino que reiteradamente descumpre com seus deveres perante o condomínio.
Por fim, a lei elenca, ainda, algumas deliberações em que se exige a unanimidade dos condôminos para sua aprovação; são as hipóteses de mudança da destinação da edificação, da unidade autônoma ou da fração ideal e a construção no solo comum ou de outro pavimento com novas unidades. Aqui, a convergência de vontades deve ser absoluta.
Pelo que foi tratado acima, podemos perceber a importância de se conhecer tais regras e de sua aplicação no dia a dia dos condomínios a fim de se evitar impugnações posteriores às decisões tomadas em assembleia.
Fábio Barletta Gomes é advogado em Belo Horizonte, especialista em Direito Condominial. Sócio da Barletta & Oliveira Advogados Associados. É professor de Direito Condominial, palestrante e autor de diversos artigos sobre direito condominial, publicados nos mais variados canais e revistas especializadas. Autor do livro Gestão Condominial Eficiente. Coordenador do Curso de Qualificação de Síndicos do Grupo B&O
