Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Caso 25 - Vivendo em Condomínio - Da Construtora e a Redação Unilateral dos termos da Convenção Condominial
Hoje inicio este texto com mais um assunto polêmico vivido no meu dia a dia de advogada consultiva condominial.
Infelizmente não são raras as vezes que nos deparamos com Convenções de Condomínio estipulando taxas condominiais diferenciadas para as unidades da construtora/incorporadora que ainda não foram comercializadas e acreditem, em alguns casos tais percentuais representam um decréscimo de 20 ou 30%, chegando, em alguns casos, a 50 ou 70% do valor da taxa dos demais condôminos.
Nos termos do artigo 32, j, da Lei 4591/64 o incorporador, para negociar as unidades autônomas de um novo empreendimento, deverá, dentre outras obrigações legais, arquivar no cartório competente de Registro de Imóveis a minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações e essa minuta acaba por ele sendo elaborada unilateralmente para, posteriormente, ser aprovada na assembleia de instalação do condomínio.
Mas em uma grande proporção de casos, na assembleia de instalação, as construtoras/incorporadoras ainda se apresentam como proprietária de mais de 2/3 das frações ideais garantindo-lhes a aprovação do convenção elabora unilateralmente e valida todas aquelas cláusulas nela estipuladas.
Mas essa cobrança totalmente diferenciada das taxas condominiais, que possuem condições extremamente desfavoráveis a massa condominial, é legal?
Vamos analisar no caso concreto de hoje:
Em um condomínio da capital de São Paulo, com apenas poucos meses de vida, fomos contratados para notificar a construtora: a Convenção deste condomínio que nos contratou para notificar a construtora foi criada e registrada 10 de maio de 2019 e nela, no artigo 67, do Capítulo XXI, permitia-se o pagamento de apenas
30% (trinta por cento) sobre o valor das taxas condominiais das unidades de sua propriedade enquanto estas não eram comercializadas.
Porém, não podemos esquecer que a Convenção foi redigida de forma unilateral pela construtora, sem a anuência dos demais condôminos e que o mesmo documento determinava que constituíam o que eram as despesas do condomínio e que estas seriam todas reateadas entre os condôminos, e destaco que ainda encontrava-se escrito que “a obrigação pelos débitos condominiais da unidade autônomas é vinculada ao respectivo imóvel...”
Quando esta Convenção Condominial foi editada de forma UNILATERAL pela construtora, ela o fez em desconformidade com dois importantes princípios: o princípio constitucional da isonomia e o princípio da vedação do enriquecimento ilícito.
O princípio da isonomia encontra-se previsto no artigo 5º, caput, da Constituição Federal:
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, (...)”
Em complementação ao exposto, importante destacar ainda a vedação do enriquecimento ilícito previsto no artigo 884 do Código Civil:
Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restitui-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.
Não obstante a isto, a jurisprudência atual é completamente favorável ao reconhecimento da ilegalidade de toda e qualquer cláusula que favorece unilateralmente a construtora:
PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS EM FACE DA CONSTRUTORA. EXONERAÇÃO DA CONSTRUTORA EM RELAÇÃO À TAXA CONDOMINIAL DAS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ESTIPULADA UNILATERALMENTE. DECISÃO LIMINAR MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. 1. Revela-se abusiva a cláusula da convenção de condomínio que, estipulada unilateralmente pela construtora, conceda a esta desproporcional exoneração da obrigação de pagar as taxas condominiais, a ponto de prejudicar a própria manutenção e conservação do condomínio. 2. Impossibilidade de se exigir a alteração da convenção por deliberação de 2/3 dos condôminos, nos termos do art. 1.351, do CC, considerando que a construtora é titular de mais de 1/3 das unidades imobiliárias. 3. Agravo de Instrumento desprovido. (TJ-PE – AI: 4007798 PE, Relator: Roberto da Silva Maia, Data de Julgamento: 20/10/2015, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/11/2015) (Destaque nosso).
Condomínio. Despesas. Cobrança. Ação julgada parcialmente procedente. Desconto de 30% das despesas condominiais para unidades não comercializadas ou que estejam na posse da construtora. Disposição abusiva. Incidência, ademais, do art. 122 do CC. Nulidade reconhecida. Precedentes jurisprudenciais. Dever de cada condômino de pagar sua quota-parte e sem qualquer desconto. Necessidade de observância de isonomia entre os condôminos, independentemente de sua condição pessoal. Recurso provido. Consoante jurisprudência pacífica deste Tribunal, a cláusula que estabelece redução de 30% da taxa condominial, em favor da construtora, para as unidades autônomas não comercializadas ou que estejam em sua posse, deve ser considerada abusiva e nula de pleno direito, observando-se, ainda, que sujeita uma parte ao arbítrio da outra (art. 122 do CC). (TJ-SP - Apelação APL 10201599320148260506 SP 1020159-93.2014.8.26.0506. publicação: 07/07/2016) (Destaque nosso).
DESPESAS DE CONDOMÍNIO - Ação de cobrança de débitos condominiais Convenção de condomínio Cláusula imposta pela construtora, que lhe concede desconto de 50% sobre a taxa condominial devida pelas unidades não comercializadas ou que estejam em seu poder Impossibilidade Quebra do princípio da paridade Necessidade de pagamento das despesas condominiais, em igualdade de condições com os demais condôminos -Precedentes Ação julgada parcialmente procedente Recurso provido para julgar-se totalmente procedente a ação. (TJ-SP – APL: 1325449420108260100 SP 0132544-94.2010.8.26.0100, Relator: Carlos Nunes, Data de Julgamento: 13/02/2012, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2012) (Destaque nosso).
Ainda a esse respeito, posso citar o seguinte precedente do colendo Superior Tribunal de Justiça:
DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE.
A assembleia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. (REsp 541.317/RS, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 09/09/2003, DJ 28/10/2003, p. 294 – grifou-se)
Assim, nós notificamos a construtora neste caso para que reconhecesse a nulidade presente naquele artigo da Convenção Condominial redigida unilateralmente por ela, bem como para requerer que a partir da próxima contribuição condominial, a construtora realizasse o pagamento integral das taxas condominiais de propriedade da construtora, mesmo que ainda não tivessem sido comercializadas, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais necessárias no que se refere à anulação da cláusula atacada, bem como a cobrança das taxas condominiais devidas, sem prejuízo das perdas e danos que se apurariam.
No caso em tela, após a notificação e duas reuniões presenciais, e confesso, que um pouco de discussão acalorada, conseguimos chegar ao que pretendíamos: a justiça para a massa condominial.
Em casos como este precisamos sempre nos valer do princípio constitucional da isonomia, que possui como premissa a impossibilidade de distinções de quaisquer naturezas às pessoas que se encontram em situação fática semelhante.
Ora, a Construtora, enquanto detentora de unidades ainda não comercializadas, se encontra na mesma situação jurídica daquele condômino que adquiriu o imóvel para sua própria moradia ou para investimento: ambos são proprietários de unidades autônomas, não havendo um fator de “discrímen” razoável que solidifique essa diferença de tratamento, sob pena de quebra do princípio da paridade e enriquecimento indevido da construtora em detrimento dos demais condôminos.
A conclusão, portanto, é a de que as cláusulas da convenção, estipuladas unilateralmente pela construtora/incorporadora, e que lhe conferem benefícios não extensíveis aos demais proprietários, revelam-se sempre abusivas.
E vocês, como advogados ou síndicos, já se depararam com situação semelhante? Conte nos comentários.
Um forte abraço e até o próximo caso do “Vivendo em Condomínio”
Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial
Síndica Profissional
11-988915864
