Cessão de Crédito de taxa condominial
Taxa condominial é obrigação pecuniária que o condômino proprietário se obriga a pagar mensalmente ao condomínio para fins de manutenção do mesmo. A taxa condominial é imposta por meio da convenção e valorada através da assembleia de condôminos.
Na definição de condomínio pelo Código Civil, trata-se de empreendimento composto de área privativa e área comum. A função da taxa condominial é justamente garantir a manutenção da área comum que pertence indistintamente a todos os condôminos proprietários de áreas exclusivas.
Ainda nos termos do Código Civil, a taxa condominial é caracterizada como uma obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação vinculada à coisa, no caso o próprio imóvel. Além disso, a Lei 8.009/90, lei que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família dispõe que o crédito oriundo da obrigação condominial constitui exceção à regra de impenhorabilidade, nos termos do art. 3º, inciso IV.
Esse conjunto de características da taxa condominial garante ao condomínio uma possibilidade maior de êxito no recebimento do seu crédito, pois no caso de não pagamento pelo proprietário o imóvel é quem responde pela dívida, podendo ir a leilão para satisfação desse crédito. Contudo, nem todas as situações são simples e em diversos casos as ações de cobrança se arrastam por anos no judiciário cabendo aos demais proprietários arcar com esse desfalque nas contas dado pelos condôminos inadimplentes. Nesse caso, existe alguma solução viável?
O condomínio, na qualidade de credor dessa taxa pode utilizar do instituto da cessão de crédito disposto no 286 e 287 do Código Civil:
Art. 286. O credor pode ceder o seu crédito, se a isso não se opuser a natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor; a cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação.
Art. 287. Salvo disposição em contrário, na cessão de um crédito abrangem-se todos os seus acessórios.
Uma vez cedido o crédito a terceiros, este receberá o crédito com as mesmas qualidades que tinha quando pertencia ao credor originário, no caso o condomínio, qualidades estas que são obrigação propter rem e exceção ao bem de família. Este foi inclusive o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 1.570.452 – RJ:
Tendo em vista que vige em nosso ordenamento jurídico o princípio hermenêutico segundo o qual onde há a mesma razão, aplica-se o mesmo direito – ubi eadem ratio ibi eadem jus –, esse mesmo entendimento também deveria ser aplicado à hipótese dos autos, visto que tanto a natureza propter rem das dívidas relativas a cotas condominiais quanto as prerrogativas conferidas ao titular desse tipo de crédito decorrem de lei, que leva em conta a situação especial do credor e o interesse prevalecente da coletividade, que necessita obter os recursos necessários para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis.
Verifica-se, contudo, que o Supremo Tribunal Federal, após reconhecer a existência de repercussão geral da matéria atinente à "transmudação da natureza de precatório alimentar em normal em virtude de cessão do direito nele estampado" (Tema nº 361/STF), decidiu que a cessão de crédito não implica a alteração da sua natureza.
Semelhante situação ocorre na hipótese dos autos, haja vista que a transmudação da natureza do crédito cedido viria em prejuízo dos próprios condomínios, que se valem da cessão de seus créditos como meio de obtenção de recursos financeiros necessários ao custeio das despesas de conservação da coisa, desonerando, assim, os demais condôminos que mantêm as suas obrigações em dia.
(...)
Ressalta-se, por último, que, quando o legislador pretende modificar a natureza do crédito cedido, ele assim o faz expressamente, a exemplo da disposição contida no § 4º do art. 83 da Lei nº 11.101/2005, segundo o qual "Os créditos trabalhistas cedidos a terceiros serão considerados quirografários."
Infelizmente qualquer cidadão está propenso ao inadimplemento da obrigação da taxa condominial, porém o credor, condomínio, não poderá ficar à mercê da sorte de ter uma demanda rápida ou do devedor se dispor a pagar a dívida através de um acordo, o que na prática não acontece corriqueiramente. Também não podem os demais condôminos arcar eternamente com o furo de caixa causado pelo condômino inadimplente, pois a copropriedade atrai a responsabilidade de arcar com os custos de manutenção da coisa comum. Por isso é que tem-se por acertada a decisão que garante ao cessionário as mesmas garantias dadas ao condomínio quando da assinatura da cessão de crédito, medida que cria a possibilidade para os condomínios se manterem ativos e saudáveis financeiramente.
