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Todos sabemos da importância da locação de imóveis, principalmente os destinados à moradia, cujo déficit ainda é elevadíssimo no nosso país. Moradia digna é direito de todos e dever do Estado, mas infelizmente sabemos que, na prática, essa máxima não funciona bem. Então, desde os mais remotos tempos, imóveis são vistos como investimento e fonte de renda e quem tem mais de um e pode locá-lo precisa ficar atento aos seus deveres e aos do seu locatário. Logicamente, o locatário também deve ficar de olhos abertos para não acabar pagando além do que deveria de cota condominial. Eis a questão: você sabe quem deve pagar o que?

O dever do condômino pelo pagamento das cotas condominiais vem previsto no Código Civil, artigo 1.336, I. Condômino é o proprietário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, exatamente como previsto pelo § 2, do artigo 1.334 também do Código Civil que não conceitua  o que são as despesas ordinárias e extraordinárias, apenas diz que a convenção deverá conter “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio – artigo 1334, I”;

Mas a Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) em seus artigos 22 e 23 traz a conceituação e a obrigação de pagar de cada um na relação locatícia. Vejamos:

Proprietário locador: Rateios extras ou despesas extras para obras e reformas  estruturais e conforme artigo 22:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva”.

O inquilino/locatário, por sua vez, deve arcar com o pagamento das despesas ordinárias, as quais, são destinadas à manutenção do dia a dia, de rotina do condomínio. Alguns exemplos: despesas de água/luz das áreas comuns, salários de funcionários e encargos trabalhistas/fiscais, prestadores de serviços, manutenção de portões, cercas/interfones/câmeras, elevadores, seguros, gastos administrativos/bancários etc. O artigo 23 explica:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas”.

Vale lembrar que há empreendimentos em que todas as unidades autônomas são da mesma pessoa, portanto, não é um condomínio e ainda assim haverá o dever de o locatário pagar as despesas ordinárias, conforme artigo 23, § 3º  que estabelece: “No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas”.

Cabe ainda ao locatário na forma do inciso X, art. 23 – “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”, ainda que não haja condomínio instituído, haverá um regulamento interno que deverá ser respeitado.

Por fim, importante dizer que todos os ajustes/descontos/reduções/ isenções de multa ou encargos deverão estar bem claros no contrato respectivo bem elaborado por advogado da área, evitando discussões e dissabores futuros.

Tags: locador locatario leidoinquilinato condominio aluguel apartamento

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