Direito Condominial - Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
advogada especialista em direito condominial e tem vasta experiência no segmento. Atua na área há mais de 20 anos. Além disso, é consultora jurídica, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana e de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP e Jundiaí/SP. Autora do livro
Dicas para a realização de assembleias
Todos sabemos que as assembleias dentro dos condomínios são, infelizmente, muito desprezadas. Embora influenciem diretamente no dia a dia e no “bolso” dos condôminos, os quóruns ainda são baixíssimos. É bem verdade que por conta da pandemia e da possibilidade de realização delas de forma virtual pela expirada Lei 14010/2020 em alguns casos a participação foi maior. Em outros, porém, os problemas também aumentaram vertiginosamente.
Numa análise mais profunda, seria possível, proporcionalmente, compará-las à nossa política. Não participamos, não gostamos, criticamos as atitudes de corrupção, mas na nossa rotina cansativa acabamos nos favorecendo em pequenas situações de desrespeito às regras, como furar um fila, parar o carro “só um pouquinho” no local proibido etc.
Pois bem, no nosso condomínio não é diferente. Os condôminos se furtam a participar das assembleias e das reuniões que influenciarão sua rotina, e quando exigido o cumprimento do que nelas foi decidido, simplesmente se colocam a questionar o inquestionável, o que exige mais atenção ao trato diário com esses condôminos.
A primeira dica para que uma assembleia tenha quórum é tratar de pautas curtas. Aqueles que conduzirão a assembleia (presidente e secretário) devem ter boa oratória, para que o assunto seja tratado de forma direta e simples.
Com pautas curtas e objetividade, facilmente se chegará à participação de todos e a uma rápida decisão, evitando o cansaço e a pressa na solução dos temas.
O presidente deve deixar claro no início da assembleia o que poderá ou não ser tratado ali, ajustar com os condôminos como se manifestarão (levantando a mão, por exemplo quando quiserem fazer uso da palavra) e priorizar para que a pauta seja cumprida. Isso faz com que a assembleia siga seu enredo sem atropelos e discussões desnecessárias.
O presidente é o responsável por manter a ordem e limites na assembleia, portanto não pode ser um déspota nem tampouco excessivamente liberal.
Entregar o material (planilhas, resumo do que será discutido, orçamentos) antes da realização das assembleias também pode estimular o comparecimento e a objetividade nas discussões, afinal todos já estarão cientes dos detalhes dos temas. É importante que as pessoas sejam ouvidas, para que a reunião se torne mais colaborativa e produtiva.
Os condôminos devem ser ouvidos cada uma ao seu tempo e não todos ao mesmo tempo, formando algazarra e discussões inúteis.
Outra dica importante e que na prática faz diferença é: não agendar assembleias às quartas-feiras. Verdade? Qual a razão?
O brasileiro é mais apaixonado por futebol e por carros que por seu condomínio, e geralmente às quartas-feiras têm jogos dos campeonatos. Acreditem, nesses dias poucos comparecerão.
A medida só serve para demonstrar tudo o quanto dito até agora: infelizmente os condôminos ainda se preocupam com sua individualidade e não com a massa condominial, o que certamente será matéria de descontentamento e enfrentamento das regras e decisões.
Uma outra boa sugestão é disponibilizar café, água e se possível alguns lanchinhos, pois há quem venha direto do trabalho para a assembleia e, por óbvio, sem o jantar.
Sabemos que alguns condomínios têm o hábito de pautar assuntos de extrema importância juntamente com o sorteio de vagas, pois todos sabemos que esse assunto (vagas) sempre tem quórum.
Essa “estratégia” pode parecer boa, porém pode fazer com que a pauta fique excessivamente extensa e acabe por não trazer efetividade nas decisões e tão somente discussões.
Outra medida que entendo ser essencial é disponibilizar pesquisas aos condôminos para que indiquem os assuntos que devam ser tratados nas assembleias. Isso ajuda para que ela flua de modo mais célere e saudável e conte com mais participantes, afinal eles ajudaram na elaboração da pauta.
Na minha opinião, o síndico deve estar sempre muito próximo dos condôminos, afinal, ele apenas os representa e o primordial é o interesse comum.
Pautar “Assuntos Gerais”, pode???
Minha gente, poder é claro que pode, mas não terá efeito prático. Tudo que for dito e decidido nesse tópico não poderá ser aplicado, posto não ter pauta especifica para ser deliberada e aprovada.
A experiência tem mostrado que a ausência dessa frase “assuntos gerais” nas convocações tem chamado mais condôminos para as próximas reuniões, pois terão que manifestar suas intenções e desejos de alguma forma, seja na assembleia, no livro de ocorrências, nas pesquisas etc.
Portanto, se o condômino quer trazer ideias, sugestões ou críticas, que o faça pelas pesquisas e participe da rotina do seu condomínio, inclusive participando das assembleias.
Prazos e a forma de convocação devem ser estritamente cumpridos, sob pena de a assembleia ser considerada nula.
Por óbvio, nem tudo que se aprova em assembleia é lícito e pode ser exigido. Ou seja, ainda que for aprovado numa assembleia com unanimidade ou conste da convenção, não poderá ser aplicada uma regra que ofenda a Constituição Federal e/ou leis complementares e ordinárias (hierarquicamente menores).
Bem interessante lembramos que comportamentos e falas inadequadas em assembleias podem ser enquadrados como contravenções ou ilícitos criminais, permitindo a respectiva punição, tais como: tumulto que está tipificado no artigo 40, do Decreto-Lei nº 3.688/41 - Lei das contravenções penais, lesão corporal, artigo 129, do Código Penal, calúnia, difamação e injúria previstos nos artigos 138, 139 e 140, respectivamente do Código Penal. Nesses casos além da punição na esfera criminal caberá indenização por responsabilidade civil - danos morais, por exemplo.
O primeiro lugar onde exercermos a democracia é no nosso condomínio. Você tem feito valer a sua? Os condôminos ainda se preocupam com a sua individualidade e não com a massa condominial e por isso sempre priorizo a comunhão. Creio que eventos, pesquisas, jornais etc. são sempre meios capazes de aproximar as pessoas e fazer com que elas percebam que o condomínio é muito mais que o local onde residem, é um lar composto também por amigos.
