Direito Condominial - Amanda Lobão
Sócia do Lobão Advogados, palestrante de eventos nacionais e internacionais do mercado imobiliário, além de colunista de mídias especializadas na área. É Mestre em Direito Processual Civil pela PUC/SP e membro Efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP. Foi premiada pela Associação dos Empresários do Mercosul e pela Latin American Quality Institute com o prêmio "Empreendedores de Sucesso” e " Empresa Brasileira do Ano de 2018”. Autora e Organizadora de livros.
Especialista aborda o alto reajuste e propõe substituição do IGPM no contrato de locação.
O IGP-M, que é um índice padrão utilizado no mercado imobiliário, possui três componentes e 60% da sua composição é a inflação ao produtor na porta da fábrica (IPA). E com a alta do dólar, os preços do insumo ao produtor subiu, e o índice consequentemente.
O contrato de aluguel precisa necessariamente ser reajustado?
A lei do inquilino garante ao proprietário o direito de reajustar anualmente a locação (art. 18), mas não estabelece um índice específico, tão-apenas que seja um acordo entre as partes, podendo o locador renunciar a esse direito e não reajustar.
O contrato pode ser reajustado em menos de um ano?
Não. A Lei 10192/2001 veda o reajuste em prazo inferior a um ano, sendo considerada nula.
E se houver deflação?
Faculta-se a inserção de ressalva no contrato que desconsidere a deflação para fins de cálculo do reajuste. No caso de omissão no contrato, a deflação no índice pactuado entre as partes irá aproveitar ao locatário.
Posso utilizar outro índice de reajuste de aluguel que não seja o IGPM?
O contrato pode utilizaro IGP-M, que é o Índice Geral de Preços do Mercado (registro superou a alta aos 23%) e é o padrão no mercado imobiliário, mas a lei não determina que seja usado um índice específico, sendo possível utilizar um outro, como por exemplo, o IPCA, que é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (registro por volta de 5%).
O que é possível fazer diante do aumento do aluguel pelo alto reajuste?
Lembrando que sempre é preferível conversar antes de judicializar, é possível ir à justiça e questionar a aplicação do reajuste pelo IGP-M que em 2020 variou muito acima de outros que medem a inflação, requerendo a substituição deste índice com lastro nas dificuldades decorrentes da pandemia tendo em vista a necessidade de reequelíbrio das relações contratuais. E o juiz tem o poder de corrigir essa manifesta desproporção entre o quanto pactuado inicialmente e a prestação reajustada que esteja originada em situação imprevisível como decorrência do art. 317 do código civil, além do quê o locatário não responde por caso fortuito e força maior se dele não se responsabilizou expressamente, sendo a pandemia uma hipótese de caso fortuito e força maior.
Também é possível reduzir o preço do aluguel?
Sim, com base em fundamentação jurídica similar, conforme já tratei em artigo anterior: https://www.lobaoadvogados.com.br/2020/09/25/pandemia-e-locacoes-como-ficam-os-alugueres/ mesmo se no contrato houver renúncia ao direito de revisão do valor dos alugueis durante o prazo de vigência do contrato de locação, pois nesse caso estamos tratando da alteração da base objetiva do contrato pelas circunstâncias epidemiológicas.
A ação revisional é um direito só do locatário?
Não. A ação revisional pode ser ajuizada a cada 3 anos, tanto pelo Locador como pelo locatário, caso entendam que o valor praticado está abaixo ou acima do valor de mercado.
Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo?
O locatário tem o dever de devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou, salvo o desgaste natural do uso, e no caso de danos ao imóvel deve comunicar ao locador assim que se der conta do defeito ou dano no imóvel, cabendo a ele cobrir os gastos com manutenção, portanto. Por outro lado, o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado que sirva ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, há que se observar se o dano é anterior ao contrato de locação, por exemplo quando se aluga um imóvel que estava bastante tempo fechado, apenas se notando o defeito no uso, caso em que o locador não entregou o imóvel em perfeito estado e caberá a ele arcar com a despesa. Há de se considerar ainda a possibilidade do condomínio ser responsável ou a própria construtora, a depender do vício.
O locador não quer me mostrar as taxas condominiais: ele pode fazer isso?
O locador é obrigado por lei a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, até porque cabe a ele pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e não ao locatário, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.
Quais são as despesas de condomínio que devem continuar sendo pagas pelo locador mesmo após a locação?
As despesas extraordinárias, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício como (i) obras de reformas ou acréscimos à estrutura integral do imóvel, (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (iv) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empergados, ocorridas em data anterior ao início da locação, (v) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, (vi) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum e (vii) constituição de fundo de reserva. Salvo nos casos em que a locação é de shopping center, em que a maioria de tais despesas não poderão ser cobradas do locatário.
O que são luvas no contrato de locação de imóvel não residencial?
É um valor que o locatário paga ao locador a título de preferência. Ocorre também nas locações em shoppings de forma bem similar à “res sperata”, com a distinção que no shopping há toda uma estrutura pronta diferentemente do que ocorre nas locações fora desse tipo de empreendimento. É permitida a cobrança de luvas quando do início do contrato, mas é vedada quando da sua renovação tendo em vista que a lei do inquilino declara nula qualquer cláusula de contrato que imponha uma obrigação pecuniária para a renovação do contrato de aluguel não residencial.
A quem cabe o pagamento do IPTU?
Ao proprietário, desde que não esteja estabelecido no contrato que caberá ao locatário tal pagamento.
Como funciona o Imposto de Renda na locação?
Quando o contrato se der entre pessoas físicas, o locador pagará o aluguel pelo carnê-leão, mas quando o locatário for pessoa jurídica, independentemente do regime tributário desta, haverá a retenção do imposto conforme tabela anualmente divulgada pela Receita Federal (deve ser recolhido por DARF com o código 3208), valendo saber que valores a título de IPTU e condomínio não integra a base de cálculo do Imposto de Renda. Note que se ambas as partes da locação forem pessoas jurídicas, também não haverá retenção do imposto de renda, mas nesse caso a empresa locadora recolherá conforme seu regime tributário.
Em caso de violação ao regimento interno e à convenção: o condomínio deve notificar e multar a unidade enviando a comunicação ao locatário ou ao proprietário?
A relação jurídica primária do condomínio é com o proprietário, e o locatário responde pelas multas que causar perante o seu locador, então recomendamos que sejam sempre enviadas as notificações e multas ao locatário e ao locador porque há a possibilidade do locatário não comunicar a ocorrência ao seu locador. Sugerimos que a imobiliária que faz a gestão do contrato de locação também seja cientificada.
O que é locação para temporada?
É aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, entre outras hipóteses que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias. É possível que a locação se prorrogue por tempo indeterminado.
Qual o prazo das locações?
- Residencial: a praxe é de 30 meses, mas a lei não determina que seja apenas assim, podendo ser superior ou mesmo inferior, havendo prorrogação quando o findo o prazo em qualquer das hipóteses. O que muda é a possibilidade e forma de retomar o imóvel, pois depende do prazo contratado, havendo uma dificuldade nas hipóteses legais para retomar quando o contrato é inferior a 30 meses.
- Temporada: 90 dias, e se ultrapassar, ficará caracterizado o contrato residencial pro prazo inferior a 30 meses.
- Locação não residencial: naõ há prazo específico delineado em lei, mas vale a pena saber que o direito à renovação do contrato só persiste na modalidade de contratação escrita com prazo determinado e apenas quando o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 anos, havendo exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
