Medidas punitivas aplicáveis ao condômino inadimplente através do síndico e assembleia
O art. 1336 do Código Civil (CC) anuncia os direitos que resguardam o condômino em suas relações para com os demais e, em relação ao condomínio edilício. Todavia, a contrapartida de um direito é, sem duvidas, um dever. São polos extremos, mas indissociáveis.
Nesse ponto, em sequência lógica, o Código Civil optou por abordar os deveres do condômino precedido dos direitos. O art. 1337 do CC, elenca um conglomerado de deveres inerentes ao condômino, vejamos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;(natureza econômica - rateio das despesas de forma proporcional)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; (natureza preventiva - manutenção da segurança coletiva)
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; (natureza convencional - manutenção da padronização uniforme)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (natureza finalística e de manutenção do convívio harmônico)
(grifo nosso)
Perceba pelos grifos efetuados que, da leitura dos deveres acima transcritos, são varias as formas de inadimplemento.
Vale registrar que, nada impede que a convenção do condomínio crie direitos e/ou deveres além daqueles elencados no Código Civil, ou, que o regimento interno do condomínio estabeleça um procedimento para o exercício de determinados direitos.
O ponto que nos interessa aqui, é aquele que diz respeito ao inadimplemento provocado pelo não pagamento das contribuições das despesas condominiais, e, quais medidas punitivas podem ser adotadas para compelir o condômino devedor a adimplir administrativamente o seu débito. É dele que cuidaremos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
O mais corriqueiro descumprimento de deveres na vida condominial é, sem duvidas, aquele de cunho econômico. O bom e velho condômino que não arca, proporcionalmente, com a sua quota no rateio das despesas do condomínio.
Não iremos aqui abordar quais medidas judiciais podem ser adotadas, a fim de compelir o condômino a adimplir o seu debito. Entendemos que, medidas judicias devem ser utilizadas como ultima maneira de resolução de conflitos.
A nossa singela pretensão, é orientar e incentivar a adoção de medidas administrativas e sancionatórias, que, quando devida e gradativamente aplicadas, podem servir ao cumprimento obrigacional, além de ter especial viés democrático e compensador em face dos condôminos adimplentes.
O inadimplemento de um condômino, resulta, por obvio, em prejuízo aos demais condôminos, posto que as taxas condominiais são resultantes do fracionamento de despesas comuns e manutenção do respectivo fundo de reserva. De modo que, o inadimplemento de um condômino gera desfalque financeiro coletivo.
O parágrafo § 1º do art. 1336 do Código Civil traz uma branda medida, mas que não deixa de refletir o caráter sancionador. O dispositivo aduz que:
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Aqui, algumas breves considerações merecem ser feitas. Os grifos destacam duas situações hipotéticas:
- a) Juros moratórios e multa previstos em convenção: É perfeitamente possível, e até recomendável, que a convenção condominial disponha acerca da multa e dos juros a serem aplicados ao condômino devedor. Todavia, pela leitura e inteligência que se extrai do do dispositivo acima transcrito, a multa deverá ser de ate 2% sobre o valor do débito, não podendo a convenção fixar valor superior ao patamar limitado pelo Código Civil. No que toca os juros moratórios, pode a convenção fixar valor superior a 1%, nesse sentido, inclusive, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. [1] Em que pese os juros moratórios possam ser convencionados em patamar superior ao legalmente previsto, o recomendável é que não exceda a 2%, devido ao que dispõe o art. 1º do Decreto 22.626/33.
- b) Juros moratórios e multa não previstas em convenção: Na hipótese de não haver previsão na convenção acerca dos juros moratórios e multa, não restam maiores complicações: aplica-se a regra nua e crua do Código Civil, ou seja, não sendo previstos, os juros será de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Note que, aqui, o legislador não deixou de sancionar o condômino devedor, ante a ausência de previsão na convenção. A norma pode ser aplicada ainda que a convenção seja omissa.
Vale dizer ainda, o sindico constitui peça crucial na aplicação da sanção vista anteriormente. Cabe, principalmente, a ele, no uso regular de suas competências previstas no art. 1348,VII, do CC, dar efetividade à norma, que não exige qualquer condicionante:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
[...]
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
[...]
Ainda na hipótese de ser o sindico auxiliado por administradora, compete, também a ele, requerer, a ela - administradora -, a aplicação da referida multa.
É bem verdade que a medida acima narrada pode não fazer surtir os esperados efeitos, que é o pagamento do débito por parte do devedor. Mas, como dito anteriormente, trata-se de se utilizar de mecanismos coercitivos e gradativos para sancionar e compelir o devedor ao pagamento.
A medida mais drástica está prevista no art. 1337 do Código Civil:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
A regra descrita no art. 1337 do CC, tem aplicabilidade para todos os deveres elencados no art. 1336 do CC, ao qual já fizemos menção anteriormente. Sendo assim, é aplicável, também, à hipótese do inadimplemento das contribuições condominiais.
Para ser didático, novamente os grifos têm a sua importância. Para a aplicação da sanção prevista no art. 1337 do CC, há a necessidade do preenchimento de cumulativos requisitos:
- a) O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio: Tem-se aqui, um requisito que se baseia no bom senso e razoabilidade. Por reiteradamente, o uso do bom senso deve lhe conduzir à conclusão de que se trata de um condômino que, repetidamente (2x ou mais) viola os deveres que lhes são impostos. Também, por reiteradamente, o uso da razoabilidade, deve ser aplicável no sentido de que, antes de aplicar esta sanção mais gravosa, deve ter havido a aplicação da sanção vista anteriormente, de cunho mais brando, prevista no art. 1336, § 1º do CC. De modo que, somente a aplicação da medida mais severa, se presta a gerar os efeitos que a medida menos gravosa não gerou.
- b) poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes: A expressão "poderá", nos remonta à noção de que aplicar a sanção não se trata de uma obrigação, mas de uma opção que está legalmente à disposição dos condôminos adimplentes, o que denota, inclusive, o viés democrático da medida. Tendo sido regularmente convocados todos os condôminos, o resultado será alcançado pela vontade de 3/4 dos membros presentes à assembleia, excluído o voto proporcional do condômino devedor, caso esteja presente.
- c) ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais: Caso a assembleia decida pela aplicação da multa, caberá a ela, também, decidir o seu valor. A multa pode ser aplicada em patamar de até 5 vezes o valor da taxa de contribuição devida. Por exemplo: supondo que a taxa devida seja de R$ 200,00, logo, a multa poderá ser de até R$ 1.000,00. O valor da multa deve levar em consideração a gravidade da falta e da habitualidade que o condômino descumpre o seu dever. Quanto maior a gravidade e habitualidade, mais próxima do limite será a multa.
Cabe aqui, importantíssima ressalva e destaque para o papel crucial exercido pelo sindico no desenrolar do procedimento de aplicação da sanção referida no art. 1337 do CC. É que, a multa prevista no citado artigo, exige deliberação de 3/4 dos condôminos, e, por obvio, a deliberação será realizada em assembleia-geral, que, também, por razões lógicas precisa ser convocada.
Na hipótese da sanção anterior (art. 1336,§ 1º), o sindico pode e deve aplicar a medida, sem necessidade de convocar assembleia ou estar autorizado por ela. No caso da sanção prevista no art. 1337, do CC, o sindico é aquele que inicia o procedimento, por meio da convocação da assembleia e pautando o tema, e, sendo confirmada a aplicação da multa por 3/4 dos condôminos, cabe a ele, o sindico, a aplicação da multa decidida.
Perceba que a assembleia-geral possui a opção de decidir pela conveniência da aplicação da multa, ou seja, se aplica ou não aplica. Todavia, sindico não possui a prerrogativa de decidir se cumpre ou não aquilo que a assembleia deliberou, salvo se contrária à lei ou à convenção. Vejamos o teor do art. 1348, I, IV e VII do CC:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
[...]
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
[...]
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
O fato é que, a Lei Civil coloca à disposição, do condomínio e dos seus respectivos condôminos adimplentes, instrumentos de coerção administrativa, sem perder de vista o vetor democrático e, de oportunizar àquele que deve, a via menos onerosa para adimplir os seus débitos, tendo em vista que os débitos decorrentes de contribuições condominiais, pode ensejar a perda do bem sobre o qual incide o debito.
De toda sorte, no caso de terem sido adotadas as medidas aqui norteadas e, o condômino devedor se mantenha inadimplente, restará disponível a adoção de medidas judiciais, inclusive, para exigir além do débito originariamente devido, o incremento provocado pela aplicação das multas e sanções administrativas aplicadas e vistas aqui, sem prejuízo de outros incrementos previstos em lei e/ou convenção condominial.
REFERENCIAL TEÓRICO
[1] "Após o advento doCódigo Civil de 20022, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais". REsp. n. 1.002.525/DF. Relatora: Min.ª Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado em 16.09.2010, DJe, 22.09.2010.
Fonte: Dr Uiliam Jesus no JUSBRASIL
