Direito Condominial - Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
advogada especialista em direito condominial e tem vasta experiência no segmento. Atua na área há mais de 20 anos. Além disso, é consultora jurídica, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana e de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP e Jundiaí/SP. Autora do livro
Multipropriedade Imobiliária. O que é isso ?
Recentemente nosso direito civil sofreu relevantes modificações visando a organizar algumas formas de propriedade, através da regularização fundiária urbana e rural, da instituição do direito real de lajes, do condomínio de lotes (Lei 13.465/2017) e a multipropriedade imobiliária (Lei 13.777/2018). Hoje focarei numa breve análise dessa última modalidade, a multipropriedade imobiliária, a qual foi inserida no Código Civil, artigos 1.358-B até 1.358-U.
O interessante dessa relação jurídica é a abertura de mais um nicho de mercado para advogados, administradores e síndicos profissionais como veremos adiante.
A multipropriedade é a utilização compartilhada do mesmo imóvel dividida em fração de tempo. Ou seja, o rateio é de tempo, permitindo que todos os coproprietários se utilizem dela, exclusivamente, por um determinado período fixo. Verifica-se esse tipo de condomínio em imóveis destinados para o lazer, temporada como casas de veraneio, chalés etc.
A utilização do bem fica sobremaneira expandida, pois, não fica vago por longos períodos, como ocorre com imóveis destinados ao descanso, férias etc. Com a instituição da multipropriedade num imóvel, ele será utilizado por vários titulares, durante o ano todo, mas cada qual no seu período fixo estabelecido e de forma particular e exclusiva.
Logicamente, isso impõe maior respeito na manutenção e preservação do espaço que é de todos os titulares, que devem cumprir estritamente as regras vigentes quanto à multipropriedade - também é chamada de time sharing e já existente na França, Portugal etc. Se o imóvel estiver em um condomínio com unidades sem a instituição da multipropriedade, posso afirmar que haverá um condomínio dentro de outro condomínio.
Enquanto sem regulamentação legal, a multipropriedade foi reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, como direito real quando das decisões do REsp 1.546.165, em 24/06/2016 de relatoria do Ministro João Otávio Noronha e REsp 1.546.165, julgado em 26/04/2016 de relaria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Mas logicamente decisões judiciais reconhecendo a existência de um instituto não configuram sua regulamentação, mormente no que diz respeito às averbações no registro de imóveis. Afinal, a titularidade e regras precisam ser instituídas.
E assim foi feito através da Lei 13.777/2018 que incluiu os artigos 1.358-B até 1.358-U) e alterou artigos da Lei de Registros Públicos (lei 6015/73), aplicando-se subsidiariamente o Código de Defesa do Consumidor e à Lei 4591/64, permitindo a instituição/registro da multipropriedade que é mais uma forma de condomínio com divisão temporal na utilização exclusiva por um dos titulares do imóvel. Cada fração de tempo é indivisível e de acordo com o artigo 1.358-E será de, no mínimo, 7 (sete) dias “seguidos ou intercalados”.
A forma de instituição dessa novel espécie de condomínio vem prevista nos artigos 1.358-F a 1.358-H, que pode ser por ato inter vivos ou por testamento.
Assim como acontece com as convenções dos nossos condomínios, a instituição da multipropriedade conterá, além do período de fração de tempo que cabe a cada titular, seus direitos e deveres, quantas pessoas poderão se utilizar do imóvel conjuntamente. E como reforçado, por ser espécie do gênero condomínio geral, a convenção da multipropriedade conterá a forma do rateio das despesas para manutenção do bem, multas a serem aplicadas pelo descumprimento das regras/deveres (art. 1.358-G), as assembleias, cuja votação será de acordo com cada fração de tempo e deverá o titular estar quite com os pagamentos para exercer seu direito de voto (art. 1.358-I). Logicamente, o condomínio em multipropriedade terá um administrador que poderá ser indicado no instrumento de instituição/convenção ou ser eleito por assembleia geral e deverá coordenar a utilização do imóvel de acordo com as frações de tempo, o direito a usar e gozar do bem de cada coproprietário, definir, manter e conservar o imóvel; trocar ou substituir equipamentos ou mobiliário, elaborar orçamento anual, cobrar as quotas de cada um dos coproprietários, pagando as despesas comuns (art. 1.358-M).
Uma interessante equiparação, assim como ocorre com o condomínio geral, é que os promitentes compradores ou cessionários da fração de tempo são considerados como proprietários e, portanto, com direito a voto (artigo 1.358-N).
O multiproprietário poderá alienar ou onerar, ceder ou locar sua fração de tempo? Sim e não, depende das autorizações dos demais e não há o direito de preferência, mas deve informar ao administrador, conforme determina o artigo 1.358-L.
E como mencionado antes, poderá haver a multipropriedade dentro de um condomínio de unidades autônomas (pode ser de apartamentos ou casas), no seu todo ou parcialmente, mas precisa estar previsto no instrumento de instituição ou por deliberação da maioria absoluta de seus condôminos (art. 1.358-O). Nessa hipótese, a convenção de condomínio edilício deve esclarecer quais as unidades estão sujeitas à multipropriedade; quais as frações de tempo de uma delas; qual a forma de rateio das contribuições condominiais e de fração de tempo, quais são as despesas ordinárias de rateio obrigatório, (art. 1.358-P). E no Regimento Interno, dentre outras disposições especificar as regras de convivência entre os ocupantes em multipropriedade e outros condôminos que não ostentem essa qualidade.
O Código de Defesa do Consumidor é aplicado nessas relações jurídicas, ante a existência de relação de consumo entre o multiproprietário e os fornecedores de produtos e serviços desde o incorporador/corretor que institui e vende a unidade até os prestadores de serviços que atuam na administração dela.
O artigo 1.358-R traz uma inovação que atinge o objeto desse artigo quando impõe que nos condomínios edilícios em que todas as unidades são da espécie da multipropriedade o administrador deverá obrigatoriamente ser profissional.
Outras inovações apresentadas pela novel legislação é que se houver inadimplemento das despesas ordinárias e extraordinárias do titular em multipropriedade, o condomínio poderá adjudicar ao condomínio edilício a fração correspondente com base na legislação processual civil (art. 1.358-S).
Se o condomínio for todo em multipropriedade destinado à locação de frações do período de tempo dos seus titulares, chamado de pool hoteleiro, a utilização do imóvel pelo devedor será impedida até a quitação da dívida, previsão contida no parágrafo único do artigo 1.358-S.
O artigo 1.378-T prevê a possibilidade de renuncia translativa, que é uma transferência de direito a outrem que nesse caso particularmente ocorrerá em favor do condomínio edilício que manterá a propriedade da fração de tempo e poderá garantir o prosseguimento da utilização do imóvel, podendo locar, por exemplo, ainda que não seja pessoa jurídica propriamente dita.
Certamente questões relacionadas à administração desses condomínios surgirão à medida em que eles passarem a ser instituídos, mas o fato principal é que empreendimentos abalizados na multipropriedade imobiliária poderão ser instituídos no Brasil, já que a lei veio trazer segurança para sua implantação, o que trará mais exploração turística, geração de empregos e mais um ramo de atuação para administradores/síndicos profissionais, advogados que poderão assessorar na elaboração das convenções, na análise das escrituras para registro em multipropriedade, cobrança das cotas de tempo dos devedores, locação etc. Aliás, em Arraial D´Ajuda/Bahia será implantado e construído o primeiro Flat Service a ser comercializado pelo sistema de Multipropriedade da região (http://www.tdacampinas.com.br/arraial-empreendimento), portanto, invista na sua especialização, pois o mercado imobiliário está em franco crescimento.
