Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Notificando Extrajudicialmente o condomínio por infiltrações em unidade condominial - Cobertura
Algumas vezes também somos chamados por condôminos que estão passando por problemas com a gestão do condomínio, sendo privados de direitos e sendo muito prejudicados materialmente por algumas atitudes de gestores que trabalham com descaso perante o condomínio.
No caso de hoje, já era de conhecimento deste condomínio que, o nosso cliente, proprietário da referida unidade condominial na cobertura, vinha sofrendo severas infiltrações ocasionadas pela ausência de reparos e manutenção na fachada por parte do condomínio notificado, tanto na laje, quanto nos revestimentos laterais, conforme se verificou em diversas fotos que me foi entregue e que acostei na notificação, bem como através de laudo realizado por arquiteto contratado pelo próprio condômino.
Pelas fotos, notava-se com muita evidência que as infiltrações, além de avarias no mobiliário constantemente exposto à umidade e descamações por toda a parede, ocasionaram ainda furos no teto da unidade e buracos na parede onde se evidenciavam até mesmo os tijolos da construção, gerando não apenas um grande dissabor, mas também danos patrimoniais ao condômino, que por inúmeras vezes tentou solucionar o problema de maneira amigável e compreensiva (há pelo menos um ano), sem que houvesse qualquer solução adequada e efetiva por parte do condomínio.
Por esta razão, nesta época, o condômino estava com sua unidade locada e o então locatário, devido à estes problemas, se viu obrigado a rescindir o contrato, um ano antes do término do contrato de locação, diante da falta de condições do mesmo permanecer no imóvel destruído pela infiltração, e ainda teve móveis avariados com tamanha negligência do condomínio.
O proprietário teve que indenizar tais avarias do seu locatário e ainda a multa por rescisão antecipada do contrata, contra a vontade do locatário. Que tamanho prejuízo!
Cabe ressaltar que a responsabilidade pela manutenção da área da cobertura é do condomínio, conforme aduz o Código Civil e a Convenção Condominial, que dizia:
“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
(...)
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
(...)
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(...)
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;” (grifos nossos)
Nesse sentido, constatados os danos no telhado do edifício, era evidente a responsabilidade do Condomínio, que através do síndico, deveria providenciar o imediato reparo de tal estrutura, a fim de evitar que houvesse maiores danos à estrutura do edifício, bem como à cobertura e seus pertences.
Cito ainda jurisprudência já pacificada e de extrema importância para o entendimento:
1. Obrigação de fazer cumulada com ressarcimento de danos em unidade condominial, procedência, sentença mantida, recurso improvido. Evidenciados danos em unidade condominial decorrentes de infiltração de água na laje, incontroversa a responsabilidade do condomínio em relação aos reparos necessários, pois evidente a incúria na manutenção das partes comuns. (TJ/SP – 08/08)
2. Condomínio. Sua responsabilidade por infiltração de águas pluviais em apartamentos do último pavimento. A reparação deverá consistir nos consertos das partes danificadas e na instalação, impermeabilização da laje, bem como no ressarcimento dos danos anteriormente sofridos e lucros cessantes. Recurso provido.(STJ – 12/70)
No que se refere aos danos acima demonstrados e experimentados pelo condômino, estes deveriam ser reparados pelo Condomínio Notificado em conformidade com o que determina o Código Civil:
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Assim, notifiquei o condomínio naquela ocasião para que, no prazo de 72 (setenta e duas e oito horas) se manifestasse sobre a as medidas que seriam adotadas para solução das infiltrações na fachada, consertos e reparos na unidade condominial, apresentando ainda um cronograma para início e término das obras, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis, sem prejuízo de eventual ressarcimento patrimonial que o condomínio deveria arcar em razão dos reparos aos danos causados em razão da infiltração.
Infelizmente o condomínio não tomou as rédeas da situação que seria sua a obrigação, e o condômino através da nossa equipe contenciosa, ajuizou ação de obrigação de fazer face o condomínio, bem como pediu indenização por danos materiais. A ação continua em trâmite já que os fatos finais ocorreram no fim de 2020, mas estou certa do ganho de causa para o nosso cliente diante de todas as provas acostadas nos autos.
Um forte abraço e até a próxima.
Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial
Síndica Profissional
