O condomínio pode proibir que eu alugue o meu imóvel no Airbnb?
Além de ajudar nos custos que envolvem a manutenção do imóvel, ela ainda torna mais fácil e segura a operação para o locatário quando uma plataforma conhecida é utilizada. Apesar disto, alguns condomínios estão buscando impedir a prática por seus condôminos.
As plataformas digitais fazem parte da nossa vida. Utilizamos celulares para nos comunicar, pedir comida, conhecer pessoas, trabalhar, pegar carona e até mesmo alugar um lindo chalé na montanha.
Por esta economia de compartilhamento ser relativamente recente, alguns condomínios não permitem que seus condôminos disponibilizem os seus imóveis nessas plataformas. Alegam que a rotatividade elevada de pessoas altera a convivência nas dependências comuns do condomínio. Ou ainda, que tal prática configuraria como atividade comercial e, desse modo, os condôminos estariam alterando a finalidade da unidade imobiliária, prática que é vedada sem que antes haja autorização unânime dos condôminos.
As formas mais comuns utilizadas pelos condomínios para vedar a locação por temporada são:
- Proibição na convenção de condomínio;
- · Alteração no regulamento condominial;
- · Decisão assemblear.
Locação por temporada X hospedagem:
Primeiramente, é preciso explicar o que é a locação por temporada. A Lei do Inquilinato trouxe três formas de locação: a locação residencial, não residencial e a por temporada.
A locação por temporada é um tipo de locação residencial temporária. O legislador ainda exemplificou os motivos pelos quais as pessoas poderão fazer tal tipo de locação: lazer, realização de cursos ou tratamento de saúde do inquilino e limitou o seu tempo máximo de noventa dias.
O art. 48 da Lei 8.245/1991 dispõe que:
"Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram."
Algumas características específicas desse tipo de locação:
- · Somente para fins residenciais;
- · Prazo máximo de 90 dias;
- · Contrato com informações a respeito dos móveis e utensílios;
- · Permissão ao locador para cobrar antecipadamente todo o valor do aluguel e de exigir qualquer tipo de garantia;
- · Possibilidade de o despejo acontecer liminarmente;
- · Vedação a prorrogação dos 90 dias de locação.
O contrato de hospedagem, por sua vez, exige uma série de serviços em contraprestação. Nos termos da lição de Sylvio Capanema de Souza, "a prestação regular de serviços aos usuários, tais como, por exemplo, lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados, sala de jogos ou reuniões, etc. Deve haver uma conjugação de dois contratos típicos, um de locação de coisa e outro de prestação de serviços, a gerar um terceiro que não se subordina à legislação inquilinatícia".
Alguns condomínios baseiam-se na Lei de Hospedagem para vedar a utilização de tais aplicativos pelos condôminos, afirmando que esses serviços configurariam hospedagem comercial irregular da unidade residencial.
Conforme o art. 23 da Lei nº 11.771/2008 elucida:
"Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de freqüência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.
§ 1o Os empreendimentos ou estabelecimentos de hospedagem que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, bem como outros serviços oferecidos a hóspedes, estão sujeitos ao cadastro de que trata esta Lei e ao seu regulamento."
A locação por temporada enquadra-se como locação residencial, havendo contraprestação pecuniária e não através de contraprestação de serviços. Portanto, não configura prática comercial. Desse modo, aplica-se nela a Lei do Inquilinato e não a Lei de Hospedagem, pois trata-se de um nítido propósito de destinação residencial a terceiros, não desvirtuando o caráter residencial do imóvel.
· Convenção do condomínio omissa ou que determina simplesmente a destinação residencial
Há muita discussão a respeito desse tema. O STJ deve decidir nos próximos dias através do REsp 1819075, mas como não há caráter vinculante, a discussão não cessará após tal decisão.
O que alegam os condomínios que desejam proibir a prática?
- · Fruição (arrecadar frutos, aluguel) do imóvel por curtos períodos por intermédio de meios eletrônicos contraria a destinação residencial da unidade prevista em convenção;
- · Curtíssimo lapso temporal da locação por um final de semana ou alguns dias não se configura locação por temporada;
- · Rotatividade elevada de pessoas altera a convivência nas dependências comuns do condomínio, causa insegurança e serviços adicionais;
O que alegam os condôminos que desejam alugar por aplicativo:
- · A convenção do condomínio residencial não veda a fruição por locação por temporada;
- · A Lei não permite que o prazo da locação por temporada seja maior que 90 dias, mas não estipula qual o seu prazo mínimo, podendo ser 02, 05 dias, 15, 30 ou 90 dias.
- · Os funcionários seguiriam trabalhando para o locador, portanto não alteraria o serviço das equipes de portaria, limpeza, segurança do condomínio.
O entendimento de um dos doutrinadores mais respeitados do Brasil, Luiz Antonio Scavone Junior, é de que: "se não há vedação decorrente de destinação especial na Convenção do condomínio e sendo apenas a especificação do condomínio residencial, é impossível juridicamente afirmar que a locação por temporada altera a destinação de modo a classificá-la como"não residencial", e ainda,"não há supedâneo jurídico para sustentar a pretendida restrição do direito de propriedade pelos condomínios cuja convenção não proíba expressamente, restringindo a destinação."
O Código Civil em seu artigo 1.335 dispõe que"são direitos do condômino: I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades", portanto o condomínio deve respeitar o direito constitucional da propriedade, garantido pelo artigo 5º, XXII, cuja restrição é medida de exceção.
Quando há divergência no condomínio em relação à permissão ou não da locação por temporada, terá que ser objeto de alteração na Convenção de Condomínio, não podendo uma alteração no regimento interno ou decisão assemblear restringir a fruição da propriedade do condômino locador.
Entende-se conforme o artigo 1.351 do Código Civil que para a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos, para não prejudicar os direitos adquiridos. Alguns julgados se contentam com a alteração pelo voto de 2/3 dos condôminos e outros reiteram a necessidade da unanimidade.
Para evitar conflitos e demandas judiciais, enquanto não houver jurisprudência pacífica e legislação específica o diálogo ainda é a melhor solução. Portanto, minha orientação é realizar uma assembleia para discutir o tema e regulamentar o uso dos aplicativos com regras claras e rígidas sobre a questão. Desse modo, o condomínio pode evitar conflitos e o condômino terá seu direito de propriedade resguardado, informando tais regras no anúncio e em uma cartilha para quando o inquilino receber ao chegar ao imóvel.
· Convenção originária do condomínio proíbe a destinação residencial
Os Tribunais de Justiça tendem a aceitar a vedação do aluguel por poucos dias, caso haja previsão expressa na convenção e no regimento interno, desde que, respeite todos os requisitos para sua validade.
Concluindo, se houver vedação expressa da locação por temporada na Convenção de Condomínio Originária, sim, o condomínio poderá proibir a locação por temporada.
Caso a convenção de condomínio seja omissa ou informe apenas que o imóvel tem finalidade residencial, os condomínios não poderão proibir que o imóvel seja locado por aplicativos. Se houver o interesse em tal vedação, os condôminos terão que se reunir em assembleia própria para tal votação e alterar a convenção do condomínio incluindo tal vedação, sendo necessária a votação unânime de todos os condôminos para conseguir tal modificação.
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Fonte:
SCAVONE JUNIOR, LUIZ ANTONIO. Direito Imobiliário Teoria e Prática. 15ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 1286.
SOUZA, SYLVIO CAPANANEMA DE. A lei do inquilinato comentada artigo por artigo. 11a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 236.
BRASIL. Presidência da República. Código Civil de 2002: artigo 1.331 da Lei nº 10.406/2002. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>. Acessado em: 08 de abril de 2021.
[2] BRASIL. Presidência da República. Lei nº 8.245/1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acessado em: 08 de abril de 2021.
[3] BRASIL. Presidência da República. Lei nº 11.771/2008. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2008/lei/l11771.htm>. Acessado em: 08 de abril de 2021.
