Direito Condominial - Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
advogada especialista em direito condominial e tem vasta experiência no segmento. Atua na área há mais de 20 anos. Além disso, é consultora jurídica, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana e de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP e Jundiaí/SP. Autora do livro
POSSO DIVULGAR AS UNIDADES DEVEDORAS NOS BALANCETES?
Alguns dos deveres do síndico previstos no artigo 1.348 do Código Civil são cumprir a convenção e o regulamento interno e prestar contas à assembleia ou quando exigidas – incisos IV e VIII.
Todos sabemos que a grande maioria dos condomínios mensalmente apresentam balancetes, visando trazer informações e transparência acerca do quanto é arrecadado e gasto, bem como, facilitar a prestação das contas na assembleia anual. O condomínio pode através dos balancetes de prestação de contas indicar as unidades inadimplentes e a relação de cotas condominiais em aberto? Isso seria causa de humilhação e de exposição ao condômino devedor?
Primeiramente, convém registrar um erro comum: alguns acreditam existir relação de consumo entre o condomínio e o condômino, todavia, as regras contidas no Código de Defesa do Consumidor não se aplicam ao condomínio e seus condôminos, uma vez que não existe relação de consumo entre eles, mas apenas de subsistência mútua. Cito o Código de Defesa do Consumidor, pois, seu artigo 42 diz que: “Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.” e inúmeros são os que o atrelam aos condomínios/condôminos.
Mas o condômino não é consumidor e a sua relação com o condomínio vem prevista e descrita no Código Civil que determina que o condômino é obrigado a contribuir para o pagamento das despesas de conservação do condomínio, na data estipulada na Convenção e de acordo com a cota que lhe couber no rateio, a qual, se destina ao pagamento dos prestadores de serviço diretos ou indiretos, concessionárias de água, luz, etc. Despesa de condomínio ou contribuição condominial é tão somente a parcela decorrente do rateio do conjunto de despesas entre os partícipes, nada mais. E é óbvio que para ser enfrentada uma despesa, caso um dos responsáveis não contribua, os outros pagarão mais. E não poderia ser diferente, pois, o condomínio não tem lucro, não é uma empresa. Simplesmente somam-se todas as despesas e divide-se entre todos os proprietários.
Noutra banda como visto, cabe ao síndico informar como gastou os valores arrecadados e também aqueles não arrecadados pelas unidades devedoras. E por fim, é direito daqueles que pagam em dia saber quem são os que não honram com o seu dever e impuseram aos demais o pagamento a maior.
Ou seja, é dever de um (síndico) dizer quem não pagou e direito dos demais (condôminos) saberem, afinal, cabe a todos a conservação do local.
E nessa linha, há anos os Tribunais confirmam a ausência de relação de consumo entre o condomínio e os seus condôminos:
“Condomínio em edificação - responsabilidade com culpa. A relação entre os condôminos não se caracteriza como de consumo, daí porque a 2ª Turma do CRJEC negou a responsabilidade objetiva do condomínio por danos provocados em virtude de incêndio ocorrido em apartamento de um deles”. (Rec. 00246/98, rel. Juiz Jovaldo Nunes Gomes, j. 15.07.98, DJ 16.07.98).
“As relações entre condômino e condomínio não são pautadas pelo Código de Defesa do Consumidor, mas pela Lei 4.591/1964. Não há que se entender, portanto, ser o condomínio prestador de serviços a serem tutelados pelo CDC, pois a atividade por ele realizada frustra a definição de prestação de serviços em dois pontos: remuneração e fornecimento no mercado de consumo A relação de consumo existente no caso é desenvolvida entre o condomínio consumidor e a concessionária pública fornecedora, caracterizado com um ente unitário.” (REsp 650791, 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, Ministro Castro Meira).
Outro dado relevante é que os balancetes que apontam as unidades inadimplentes são enviados mensalmente aos condôminos do edifício, tratando-se de mera prestação de contas, dever legal do síndico de prestar contas dos valores arrecadados e do quantum que não foi arrecadado, face à inadimplência, cumprindo as determinações da legislação vigente.
Não há que se falar em exposição da unidade inadimplente capaz de ser fundamento a ensejar demanda judicial pleiteando danos morais, pois, os dados não são (e não devem) ser divulgados publicamente (como na afixação no elevador, hall de entrada, quadro de avisos ou em qualquer área de uso comum do edifício). Ao contrário, os balancetes são encaminhados a cada condômino interessado na prestação de contas do condomínio, indicando os números dos apartamentos apenas, portanto, estranhos e terceiros ao condomínio não têm acesso a tais informações. Importante lembrarmos que caso o condomínio mova ação judicial contra o devedor das cotas condominiais essa ação será pública, exceto se o juiz determinar o segredo de justiça nos casos em que a lei assim autoriza, que é exceção e não regra e nem assim haverá exposição ou humilhação dele.
Isso não significa dizer que pelo fato de o condômino não ser consumidor, o território esteja livre para a prática de meios vexatórios, ameaçadores, de abuso de direito nessa prestação de contas e/ou cobrança do devedor pelo condomínio, pois, poderá sofrer ação judicial, afinal, não pode extrapolar os limites legais para receber seu crédito ainda que não haja natureza consumerista.
Para concluir, existe sim relação de consumo entre o condomínio e seus contratados como prestadores de serviços de diversas áreas, concessionárias de água, luz, gás, aquisição de produtos e bens etc.
É importante exercermos nossos direitos e deveres de forma correta sem que seja desmesurada ou exacerbada, do contrário o que era correto passa a ser punível.
