Principais cuidados no momento da compra de um apartamento usado
A compra de imóveis usados requer uma especial atenção em aspectos que não precisam ser observados na compra de imóveis na planta (trataremos do assunto futuramente).
Neste texto, não traremos os cuidados tradicionais (certidões, documentos, etc.), mas sim dicas não convencionais.
Inicialmente, temos que entender que a compra de imóveis é algo complexo, e que não se consegue desfazer um negócio desta amplitude, sem sérias consequências ou perdas financeiras.
Portanto, antes de fechar o negócio, é preciso ter certeza absoluta de que aquele imóvel além de ser do seu gosto pessoal, será uma compra segura e com possibilidades reduzidas de problemas futuros.
a) Certidão imobiliária:
O primeiro passo a se fazer quando estamos diante de qualquer negócio imobiliário, é verificar se o bem imóvel em negociação pertence de fato a quem o está vendendo. Isto é possível através da solicitação de uma certidão de ônus, perante o cartório de registro de imóveis ao qual aquele bem imóvel está matriculado. Esta certidão, além de informar o nome do proprietário do bem, informa também a existência de algum fato impeditivo do livre uso e disponibilidade do imóvel (ex: penhora, financiamento imobiliário, entre outros).
b) Garagens:
No quesito documentação do imóvel, o interessado deve ter especial cuidado com as garagens da unidade que está interessado. Não é incomum em prédios antigos, que moradores tenham trocado as garagens por alguma conveniência, mas na matrícula a garagem pertencente à unidade do seu interesse pode ser outra, de difícil acesso, longe dos elevadores, ou em alguns casos a unidade pode nem ter em seu registro, a prometida garagem.
c) Livro de ocorrências:
É muito importante também, a verificação do histórico de ocorrências no condomínio. Isto pode ser feito com uma rápida lida no livro de ocorrência do condomínio. Nesta análise, deve ser dada especial atenção aos apartamentos que estão ao lado, acima, ou abaixo do qual você está interessado. Esta análise pode proteger o interessado da compra de um imóvel vizinho a outros que sejam extremamente problemáticos, barulhentos, entre outros problemas.
d) Operadoras de internet e TV:
O interessado deve antes de confirmar a compra, fazer uma análise das operadoras de internet e TV a cabo, para saber se a região do imóvel que se interessou é servida por provedor de internet e TV a cabo da sua preferência. Não é incomum que pessoas depois da compra, descobrirem que precisam mudar de provedor de internet e TV, e em muitos casos terem que rescindir contratos com as operadoras, pagando multas pelo cancelamento.
e) Balancetes:
As planilhas e balancetes do condomínio nunca podem ser esquecidas. Ali estão as informações sobre a saúde financeira do condomínio. Ao verificar as planilhas condomínio, podemos ter sinais de qualquer indícios de improbidade por parte dos gestores do condomínio.
Seria recomendável buscar auxílio de um contador de sua confiança (e não o do condomínio), para verificar além dos balancetes, quaisquer pontos questionáveis nos dados da planilha.
f) Eleição de Síndico:
É interessante também conversar com o síndico do condomínio, saber quanto tempo ele tem na função. Isto porque, síndicos muito antigos no cargo podem ser sinais de duas coisas: condomínios muito bem administrados e trabalho reconhecido, ou um condomínio ao qual nenhum dos condôminos se interessa com a gestão.
g) Funcionários:
O interessado deve também verificar se no condomínio existem funcionários muito antigos. A razão é que funcionários muito antigos encarecem o custo mensal do condomínio. Sempre que possível, é recomendável verificar o histórico de ações trabalhistas do condomínio, bem como os extratos de pagamento dos encargos previdenciários. Em caso de não recolhimento pelo condomínio, isto poderá um dia se transformar em um gasto inesperado e elevar demais o valor das cotas condominiais.
h) Reservatório de água:
O interessado deve também buscar com o síndico, o histórico de limpeza dos tanques e reservatório de água.
i) Elevadores:
Importante verificar histórico de manutenção dos elevadores. Os elevadores são como carros antigos, quanto mais antigo o elevador, maior é o custo com manutenção e conservação.
j) Fachada do edifício:
Outro aspecto relevante na análise é a verificação das condições da fachada do condomínio. É importante analisar (ainda que sem conhecimento técnico) se a fachada precisa de reparos ou intervenções mais severas, se a fachada tem uma quantidade de fios e cabos atravessando os andares (isso é muito prejudicial esteticamente e coloca em risco a segurança dos moradores).
k) Vizinhança:
Para quem busca paz e sossego, deve ser feita uma busca pela existência de bares ou casas de show na vizinhança. Estes empreendimentos são potenciais causadores de problemas com barulho, brigas na madrugada, venda de drogas, flanelinhas, entre outros potenciais causadores de problemas trazidos por estes “vizinhos”.
l) Qualidade da construção:
Por fim, é interessante verificar a qualidade das paredes internas e extrernas do imóvel (o material utilizado), portas, janelas, tubulações, instalação elétrica, piso. Os edifícios mais modernos são construídos respeitando diversas normas técnicas (ABNT) que estabelecem critérios de construção, material das paredes, pisos, tubulações, rede elétrica e principalmente isolamento térmico e sonoro. Neste caso, é indispensável para análise o auxílio de um engenheiro especializado.
Assim, entendemos que a compra de um imóvel é algo que envolve valores altos e que muitas vezes representam as economias de uma família. Para que o sonho da casa própria não se torne um pesadelo, é interessante investir parte do valor reservado para a compra do imóvel, com consultores e especialistas, no intuito de se proteger e realizar um negócio bom e seguro.
Lucas Rafael Sampaio - Advogado especialista em Direito Imobiliário
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