Direito Condominial - Wellington Sampaio
Advogado – OAB/CE nº 25.274. Formado em Direito pela Universidade de Fortaleza – UNIFOR. CEO do Escritório Wellington Sampaio Advocacia. Diretor Jurídico da WS Gestão de Cobrança. Presidente do Instituto ds Desenvolvimento e Estudo do Direito Condominial – InDDIC Diretor Jurídico da Associação das Administradoras e Condomínios do Estado do Ceará – ADCONCE. Pós-Graduado em DIREITO IMOBILIÁRIO pela Escola Superior da Advocacia em parceria com a Faculdade FAMETRO. MBA em GESTÃO CONDOMINIAL pela Faculdade Cândido Mendes – Em curso. MBA em GESTÃO EMPRESARIAL pela FGV – Em curso. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/CE – 2016/2018. Sub Coordenador da subcomissão de Direito Condominial da OAB/CE – 2016/2018. Presidente do Instituto de Desenvolvimento e Estudo do Direito Condominial – InDDIC – 2017/2020. Secretário Geral da Comissão dos Advogados em Início de Carreira da OAB/CE – 2013/2015. Associado da ABAMI – Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. Facilitador de temas relacionados ao Direito Condominial e Imobiliário. Detentor de experiência na advocacia imobiliária, atuando em prol da defesa dos interesses de Construtoras e Incorporadoras, Imobiliárias e Administradoras de Condomínios. Detentor de experiência na advocacia empresarial, atuando em prol da defesa dos interesses de empresas de Terceirização de Mão de Obra, Locação de Equipamentos de Grande Porte, Indústrias e varejistas.
Princípio da Razoabilidade Democrática Condominial e a Limitação do poder de votos em caso de maioria expressiva.
Não raro é a existência de assembleias condominiais em que o poder de decisão é concentrado na mão de poucos, ou mesmo de uma única pessoa.
Tem-se como exemplo a existência de um empreendimento recém-entregue, em que a maioria das unidades ainda pertence à incorporadora, logo, ela concentra em si o poder do SIM ou do NÃO das deliberações postas em pauta.
Outro exemplo é o fato de uma determinada pessoa, seja ela jurídica ou física, que figura na condição de outorgada em diversas procurações, possuindo a maioria expressiva e massiva.
Em todos esses exemplos, a sensação que permeia entre os demais condôminos é que comparecem à assembleia apenas para serem coadjuvantes, já que o papel de ator principal é assumido por essas pessoas citadas acima.
Pois bem, essa situação fere o PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE DEMOCRÁTICA CONDOMINIAL, se não vejamos:
CIVIL E PROCESSO. CONDOMÍNIO. CLÁUSULA. VOTOS. ASSEMBLÉIA GERAL. LIMITAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. DEMOCRACIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. O art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil possibilita a Convenção de Condomínio dispor sobre a proporcionalidade dos votos das frações ideais nas assembleias. 2. A limitação de votos na Assembleia Geral para aqueles que possuem muitas unidades no condomínio respeita às disposições gerais do Código Civil e o princípio da razoabilidade, na medida em que respeita a participação de todos os condôminos sem esgotar o peso dos votos daqueles que possuem várias unidades autônomas.3. A restrição atende o instituto da democracia, elemento fundamental da vivencia em condomínio, pois inibe a possibilidade de detenção na mão de um ou alguns sobre as deliberações e permite a participação de todos ao pulverizar o poder de decisão. 4. A fixação dos honorários advocatícios deve observar os parâmetros estabelecidos na lei de regência e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJ-DF - APC: 20150610084062, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 17/03/2016, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/04/2016 . Pág.: 208)
Como contraponto ao uso inadequado do poder de votos concentrado na mão de uma única pessoa, surge a possibilidade de promover a limitação dos votos, ou mesmo de sua quantidade, a fim de se buscar a RAZOABILIDADE NA TOMADA DE DECISÕES E NOS RESULTADOS DAS VOTAÇÕES.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1.077.879 - DF (2017/0078968-7) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE : LEONEI GOMES DE OLIVEIRA ADVOGADOS : IGOR ABREU FARIAS E OUTRO (S) - DF034498 TIMANDRA KIMBERLY BENNETT - DF028545 AGRAVADO : CONDOMÍNIO ALTO DA BOA VISTA ADVOGADOS : ALEXANDRE AMARAL DE LIMA LEAL - DF021362 RAFAEL DARIO DE AZEVEDO NOGUEIRA E OUTRO (S) - DF029621 INTERES. : ASPRICABV - ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DE IMOVEIS NO CONDOMÍNIO ALTO DA BOA VISTA INTERES. : JADER BORGES GUIMARAES INTERES. : CARLOS ANTONIO VIANA INTERES. : FRANCISCO DIMAS LOPES INTERES. : HERMES PEREIRA DE MATOS ADVOGADO : WAGNER RAIMUNDO DE OLIVEIRA SALES E OUTRO (S) - DF012034 DECISÃO Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, a, da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado: "CIVIL E PROCESSO. CONDOMÍNIO. CLÁUSULA. VOTOS. ASSEMBLÉIA GERAL. LIMITAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. DEMOCRACIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. O art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil possibilita a Convenção de Condomínio dispor sobre a proporcionalidade dos votos das frações ideais nas assembleias. 2. A limitação de votos na Assembleia Geral para aqueles que possuem muitas unidades no condomínio respeita às disposições gerais do Código Civil e o princípio da razoabilidade, na medida em que respeita a participação de todos os condôminos sem esgotar o peso dos votos daqueles que possuem várias unidades autônomas. 3. A restrição atende o instituto da democracia, elemento fundamentàl da vivência em condomínio, pois inibe a possibilidade de detenção na mão de um ou alguns sobre as deliberações e permite a participação de todos ao pulverizar o poder de decisão. 4. A fixação dos honorários advocatícios deve observar os parâmetros estabelecidos na lei de regência e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido." (e-STJ, fls. 492/493) Os embargos de declaração opostos foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, o agravante alega violação aos arts. 133, 1.228 e 1.352 do Código Civil. Sustenta, em síntese, que a cláusula da Convenção de Condomínio que limita em 10 votos àquele que possui mais de dez unidades, é nula tendo em vista que "mostra-se desprovida de qualquer fundamento legal que a justifique, enquanto que o contrário pode ser comprovado à exaustão." (e-STJ, fl. 557) Alega que "o recorrente está obrigado a contribuir, em favor do recorrido, para a melhoria e manutenção de todas as suas 29 (vinte e nove) unidades, todavia, somente 10 (dez) delas podem se fazer representadas para a tomada de decisões que influam sobre a totalidade." (e-STJ, fl. 557) É o relatório. Passo a decidir. O Tribunal de origem ao entender pela legalidade da cláusula da Convenção de Condomínio que limita a quantidade de votos ao proprietário que possui mais de dez unidades, decidiu em consonância com o entendimento desta Corte no sentido de que "a previsão expressa contida na convenção do condomínio - de que cada condômino terá direito a tantos votos quantas unidades autônomas possuir no prédio - fica completamente esvaziada a alegação ao violação ao disposto no art. 1.352 do CC, tendo em vista a ressalva contida na parte final do seu parágrafo único (salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio)." (AgRg no REsp 1483543/MG, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2015, DJe 12/05/2015).
A limitação pode se dá de diversas formas, pela via judicial, ou mesmo por meio de uma decisão de assembleia, contudo, torna-se mais recomendável que se dê por meio de convenção. No entanto, se houver impossibilidade técnica de se alcançar o quórum pretendido, já que essa mudança não será do interesse de quem detém a maioria, percebe-se como possível ser discutido em uma assembleia com quórum de maioria simples.
O tema é novo, ainda está em fase de discussão doutrinária, contudo, já se vê uma tendência para, inclusive, tal tese ser reforçada com a ideia de que ao adotar o poder de votos dessa forma, estaria também cometendo o abuso de direito.
Wellington Sampaio de Holanda
OAB/CE 25.274
