Reflexos e Reflexões da Modernidade nos Condomínios
Por Cristiano de Souza Oliveira
Tenho para mim que um condomínio é uma sociedade intramuros, uma vez que seus membros possuem o mesmo interesse, particularizado a cada empreendimento. Desta forma seu gestor está muito mais para um gestor público do que para um empresário, devendo avaliar sempre os interesses de sua coletividade com transparência e ética.
O dinamismo que vivemos, de conceitos, posicionamentos e ações, faz com que o gestor de condomínios deva sem sombra de dúvidas além de observar os anseios de seu grupo, agir para que eles se adaptem as mudanças.
Isto não significa uma economia imediata em função da existência de tecnologias inovadoras, pois toda economia planejada e consciente significa um investimento inicial, logo planejamento, preparo e qualificação do gestor, inclusive em buscar auxilio técnico reconhecendo que não sabe tudo, é importante e indica um caminho saudável na vida econômica da sociedade condominial por ele gerida.
Assim, de individualização de água, iluminação por led, segurança em CFTV, treinamento de funcionários, elevadores inteligentes, entre tantas outras tecnologias aplicadas diretamente ao condomínio, dependem de investimento.
Mas e as tecnologias indiretas, que existem para se agregar a vida condominial, da mesma forma o condomínio deve buscar os investimentos e adaptações, inclusive de normas internas, se necessário, possibilitando o dinamismo e adequações sociais.
APPs, mídias sociais, software, entre outros, podem até causar um desconforto inicial a coletividade, porém, se não proibidos por lei, deve o condomínio integra-los a realidade.
Neste sentido os APPs de compartilhamento imobiliário (Airbnb/locação por temporada), vem causando para alguns condomínios um sério transtorno, porém sem razão, senão vejamos: nossa Constituição garante que ninguém poderá deixar de fazer sem que esteja previsto em lei, e mais, em propriedade imobiliária deve-se observar o seu fim social. A lei federal, garante ao proprietário de imóvel o usar, fruir e gozar, livremente, desde que em condomínios não afronte o Sossego, Salubridade, Segurança e Bons Costumes. É certo também que sendo a propriedade a união do domínio mais a posse, a lei de locação garante ao proprietário que transfira a posse, ainda que por temporada, desde que tenha por objetivo em imóveis residências, que o ocupante o use para fins para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Desta forma, não há como o condomínio restringir a utilização do imóvel (área privativa), sequer por deliberação de assembleia, que deve ser sempre legitima e legal, sob pena de anulabilidade.
Mas como então preservar o patrimônio de todos ???
Inicialmente responsabilizando o proprietário por danos em áreas comuns, passando a exigência de comunicação previa para acesso na portaria e por fim, tendo um bom cadastro, sabendo se o uso está ocorrendo por proprietários ou locatários que sublocam, pois este último pode ser denunciado ao proprietário/locador, por ser irregular perante a lei.
Não podemos esquecer ainda que assim como adaptações de outras tecnologias, diretas ou indiretas, o condomínio deve se adaptar, uma vez que a regra de morar em condomínio é investimento compartilhado, ou seja, todos rateiam despesas pela garantia do uso da propriedade.
Aspectos de impactos econômicos na sociedade no tocante a locação, nada mais são que adaptações, tais como o UBER fez com transportes, lembrando ainda que imóveis litorâneos este assunto não é novo, e sempre houve locação por temporada, as vezes só por dias (finais de semana).
Cristiano De Souza Oliveira
Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do ABC Paulista, Diretor de Eventos da 38ª Subseção de Sto. Andre da OAB/SP. Conciliador e Mediador Privado, palestrante no setor condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Sindico, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Atua ainda como colunista de sites e revistas especializadas. Faz parte do Grupo de Excelência de Administração Condominial do CRA-SP. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br
