Regras para Cobrança de Condôminos Inadimplentes
Por: Dra Andrea Oliveira
DEFINIÇÃO DE REGRAS PARA COBRANÇA DE CONDÔMINOS INADIMPLENTES: com modelo de Edital de Convocação de Assembleia Geral Extraordinária
Administrar um Condomínio é uma tarefa que traz muitos desafios, são vários os problemas enfrentados, tanto no que diz respeito a organização financeira, quanto a convivência entre os condôminos.
E para que o síndico exerça suas atribuições de forma segura, norteando o cumprimento de suas obrigações, existe a Convenção de Condomínio. Este documento tem como principal objetivo, organizar e estabelecer regras, abordando as questões essenciais do Condomínio e estipular penalidades pelo seu descumprimento.
Por isso, é de suma importância que a Convenção de Condomínio, seja um documento atual, com regras que se amoldem a legislação vigente, que considere as especificidades do condomínio e que se adequada às suas necessidades dos condôminos.
Todavia, a realidade é que muitos Condomínios não possuem uma Convenção atualizada, nos moldes acima descritos. Antes disso, na grande maioria das vezes, o que que se tem é um documento genérico, elaborado pela própria construtora, que não atende a realidade daquele condomínio. Muitas vezes essas convenções são extremamente confusas, e até mesmo ilegais, dificultando a gestão do síndico, gerando conflitos e estimulando o ingresso de Ações Judiciais e a inadimplência.
Essa deficiência é nítida quando diz respeito aos procedimentos e regras para cobrança de condôminos inadimplentes. Uma vez que a grande maioria dos textos de Convenção não estipulam prazos e formas para as cobranças, penalidades para devedores, possibilidade de inscrição desses em cadastros negativos, dentre outras coisas.
Ocorre que tais previsões são de suma importância vez que a legislação é omissa sobre vários desses temas.
Porém, muitos Condomínios enfrentam dificuldades para adequar suas Convenções, visto que é um trabalho moroso e custoso, e que exige, por lei, a aprovação de 2/3 (dois terços) de todos os proprietários, o que se mostra muito difícil na prática.
Contudo, alguns assuntos que não foram tratados na Convenção podem ser deliberados em assembleia geral, evitando tais barreiras, como é caso das regras para cobrança de condôminos inadimplentes. O síndico pode convocar assembleia geral para tal fim, e aprovar um regramento cobrança, visto que não há previsão de quórum específico para deliberação sobre o tema.
É recomendado que o citado regramento de cobrança aborde, pelo menos, os seguintes pontos:
1 – O prazo máximo de atraso tolerado para o atraso da cota condominial, determinando a partir de quantos dias de atraso se dará início ao processo de cobrança extrajudicial e judicial. Sugere-se que não se estipule um prazo muito extenso entre uma medida e outra. Haja vista, que quanto mais rápido for o processo de cobrança, mais rápida é a reversão do quadro pelo condomínio.
2 – A possibilidade da inscrição do condômino inadimplente no cadastro de devedores e do protesto da dívida.
3 – Parâmetros máximos e condições para parcelamento da dívida, além da vedação de descontos. É importante determinar, no caso de parcelamento de débito, a quantidade máxima de parcelas tolerada e o valor mínimo dessas, bem como a vedação de qualquer desconto nos juros e multa aplicados.
Com isso, o síndico terá respaldo nas suas decisões, pois terá como parâmetro o que foi aprovado em assembleia, já que quando as regras são claras há um melhor controle e combate a inadimplência. E os condôminos ficam plenamente cientes das consequências de seu inadimplemento, e dos limites impostos à negociação do débito.
Para auxiliar o síndico, segue modelo de edital sobre o tema tratado, a título exemplificativo, devendo o síndico sempre observar o que diz a Convenção para convocação de assembleia: clique aqui.
