Regulamentação de distrato de imóveis
Por: Rodrigo Karpat e Luís Fernando Teixeira de Andrade
Em junho agora, foi aprovada na Câmara dos Deputados a regulamentação do distrato de imóveis. As novas regras procuravam proteger os direitos dos consumidores adimplentes, além de assegurar juridicamente o mercado imobiliário, mas o projeto deve sofrer modificações no Congresso.
Esse projeto de lei procura alterar as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
O Projeto de Lei nº 1.220/ 2015, de autoria do deputado Celso Russomanno (PRB–SP), tem como objetivo normatizar a desistência do contrato de incorporação imobiliária comprador e estabelece prazos e valores para a devolução dos valores pagos.
A normatização do valor a ser devolvida em caso de desistência do contrato de compra e venda de imóvel adquirida na planta é necessária uma vez que há muitos contratos que dispõe a perda da totalidade dos valores pagos.
Por este motivo os consumidores têm que entrar na Justiça para pleitear a devolução dos valores pagos, sendo que o Judiciário tem determinado a devolução entre 75 e 90% dos valores pagos para os consumidores.
A normatização, portanto, faz com que, por um lado, a incorporadora tenha uma melhor previsibilidade de suas receitas e, por outro lado, poderá haver uma diminuição do litígio quando falamos da compra e venda de imóveis. Porém, o Projeto de Lei que poderia reduzir o número de litígio, teve a inclusão ao texto original, de casos em que deverá haver a devolução de apenas 50% do valor pago pelo comprador, o que novamente poderá gerar litígios, por poder ser considerado um abuso e uma ofensa dos direitos dos consumidores.
Exatamente por entender haver abuso na devolução de apenas 50% do valor pago é que o projeto, após a aprovação pela Câmara dos Deputados, foi rejeitado, por 14 votos a 6 na Comissão de Assuntos Econômicos (SEA) do Senado.
Mesmo com a rejeição pela Comissão de Assuntos Econômicos, o projeto seguirá para votação no Senado, que poderá ser aprovado da forma como está ou ainda poderá ser novamente alterado, caso em que o projeto deverá retornar para nova aprovação pela Câmara.
Principais mudanças do texto original apresentado pelo Dep. Celso Russomanno.
1. No caso do empreendimento que tem seu patrimônio separado da construtora (patrimônio de afetação), o consumidor (comprador) que desiste do imóvel tem direito a receber 50% dos valores pagos, após a dedução da corretagem.
2. Caso o empreendimento não esteja com o patrimônio assegurado dessa forma, a multa que fica com a incorporadora é de 25% sobre os valores pagos pelo comprador em caso de desistência. Já a devolução dos valores com a multa de 25% para empreendimentos sem patrimônio afetado ocorrerá em 180 dias depois do distrato.
Uma coisa interessante e muito boa para o comprador é que no caso do patrimônio afetado, como as parcelas pagas não entram como patrimônio da incorporadora, isso faz com que, caso a incorporadora ou a construtora tenham problemas financeiros, como falência (por exemplo), esse valor não entra como parte da massa falida.
3. Outro ponto importante é quando o comprador desistente da compra e apresenta um interessado em ficar com o imóvel. Nesse caso, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%). Claro que a incorporadora tem que aprovar essa operação. Já em relação a revenda do imóvel objeto do distrato antes do prazo para pagamento da restituição, o valor a devolver ao comprador ocorrerá em até 30 dias da revenda.
4. Outro problema muito comum quando falamos em novos empreendimentos é o atraso na entrega. O projeto dispõe o prazo de 180 dias de prorrogação em relação a entrega, não podendo haver multa ou pedido de rescisão por conta do atraso, desde que esses parâmetros estejam dispostos em contrato. Após esse prazo, o comprador poderá pedir a rescisão, recebendo todos os valores pagos, além da multa estabelecida, corrigidos em até 60 dias corridos do pedido de distrato.
Caso o comprador não rompa o contrato, na entrega das chaves, o comprador tem o direito de receber indenização de 1% do valor efetivamente pago (corrigidos) à incorporadora para cada mês de atraso.
5. Por último, o texto traz um ponto importante, caso o comprador desista da compra do imóvel em até 7 dias, o mesmo receberá todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.
Em conclusão, essa regulamentação serve ao setor imobiliário como um marco regulatório, já que traz maior segurança para as incorporadoras na comercialização dos seus empreendimentos. O objetivo é dar mais equilíbrio nas relações comerciais entre incorporadoras e consumidores, e faz com que os envolvidos não necessitem entrar com uma ação judicial para resolver os problemas em relação a desistência de compra ou, por exemplo, falência da construtora/ incorporadora, entretanto, se o Legislativo aprovar e o executivo sancionar um texto com previsão de devolução de valores muito abaixo daquele que vem sido atualmente decido pela Justiça, de nada terá adiantado, pois os litígios certamente continuarão.
*Dr. Rodrigo Karpat, advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista do Elemidia, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
*Dr. Luís Fernando Teixeira de Andrade, advogado especialista em direito imobiliário, coordenador da área imobiliária no escritório Karpat Advogados.
