Direito Condominial - Suse Paula Duarte Cruz Kleiber
advogada especialista em direito condominial e tem vasta experiência no segmento. Atua na área há mais de 20 anos. Além disso, é consultora jurídica, palestrante, membro efetivo da Comissão de Direito Processual Civil da OAB-SP, subseção Santana e de Direito Imobiliário e Urbanístico de Osasco/SP e Jundiaí/SP. Autora do livro
Responsabilidade do Conselho Fiscal
Todos sabemos que as funções exercidas pelos síndicos são árduas e quase nunca valorizadas. Eles têm inúmeros deveres e responsabilidades e precisam de ajuda. Embora o Código Civil faculte a possibilidade da existência de conselho fiscal (artigo 1.356) e seja totalmente omisso quanto ao conselho consultivo, essas figuras são essenciais para a boa gestão do condomínio.
Temos nos condomínios o conselho consultivo e o fiscal: O primeiro como o nome sugere tem o objetivo de atender às consultas do síndico, auxiliá-lo na rotina dos problemas do condomínio. Simplificando: opinam sobre as situações do dia a dia. Vinha previsto no artigo 23, da Lei 4591/64.
O conselho fiscal, por sua vez, também auxilia o síndico na lida condominial, mas com um olhar de fiscalização à atuação dele, analise de contas, destinação da arrecadação, cumprimento da previsão orçamentária, contratações etc. Exercem atividade complementar e a principal função do conselho fiscal é a de emitir parecer sobre as contas do síndico, recomendando à assembleia a sua aprovação ou não, sempre apresentando as razões.
Bom que se diga que se a convenção do condomínio previu a existência de um ou ambos os conselhos, ela deverá ser cumprida. Inclusive, a finalidade do conselho, sua atuação, virão delimitadas na convenção.
Abro um parêntese para reforçar que todos os condôminos devem auxiliar e fiscalizar a gestão, ainda que não exerçam qualquer cargo, pois, o empreendimento e o interesse pela sua manutenção regular e preservação do patrimônio é de todos e nada mais justo que todos zelem por ele.
O conselho é eleito e destituído por assembleia e poderá ser remunerado se previsto em convenção ou decidido por assembleia.
O alcance da responsabilidade corresponderá à participação (ativa ou passiva) do conselheiro que deverá ser apurada. A responsabilidade civil deverá ser indenizada, a teor dos artigos 186, 187, 927/928 do Código Civil. Necessário haver comprovação de culpa (negligência, imprudência ou imperícia) nos danos causados ao condomínio pelos conselheiros, que poderão ser punidos por simplesmente não agirem. A responsabilidade não é apenas na esfera cível, mas criminal, ambiental etc. Ou seja, o conselheiro pode vir a ser condenado por ato irregular, ilegal e/ou de improbidade praticado pelo síndico ou juntamente com ele.
Parece óbvio que um grupo de conselheiros, éticos, transparentes, comprometidos e dedicados podem evitar gastos excessivos, desvio de quantias, contratações indevidas, etc. e se eles atuam de modo a prejudicar o condomínio a consequência natural é que sejam punidos.
A máxima de que o síndico tem “responsabilidade civil e criminal pelos atos praticados frente ao condomínio”, vai além em dois aspectos: a responsabilidade não se restringe apenas a estas duas áreas do Direito, mas trabalhista, previdenciária, ambiental, etc. e se estende a todos que ativa ou passivamente contribuem para lesar o condomínio que, por seus condôminos, depositaram confiança naquelas pessoas que formaram o corpo diretivo para zelar pelo patrimônio comum. Há entendimento que a responsabilidade do conselho é solidária (responde juntamente com o síndico) e para outros, subsidiária (responde após o síndico). E para finalizar, penso relevante trazer algumas condenações judiciais de conselheiros juntamente com síndico por má gestão:
RECURSOS INOMINADOS - AÇÃO DE COBRANÇA CONTRA SÍNDICO E CONSELHO FISCAL - AUTOR QUE COMPROVA SUAS ALEGAÇÕES - REGRA DO ARTIGO 333, I DO CPC CUMPRIDA - INDENIZAÇÃO DEVIDA - RESPONSABILIDADE DO CONSELHO FISCAL SUBSIDIARIA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Recurso do réu Nilton Cesar dos Santos conhecido e desprovido. Recurso dos réus Manoel Divino Chaves e Joeli Dias do Prado, conhecido e parcialmente provido. Ante o exposto, esta Turma Recursal resolve, por unanimidade de votos, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso do réu Nilton Cesar dos Santos e CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos réus Manoel Divino Chaves e Joeli Dias do Prado, nos exatos termos deste voto” (Ac. unân. da 1ª Turma Recursal do TJ/PR – Processo Cível e do Trabalho –, no Recurso Inominado n° 0003819-60.2013.8.16.0165/0 - Telêmaco Borba, rel. juiz. Fernanda de Quadros Jorgensen Geronasso, j.. em 09.04.2015, DJe de 13.04.2015)-grifei-
AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONTAS NÃO PRESTADAS NA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA CONVOCADA PARA ESTE FIM. EX-SÍNDICO. ADMINISTRAÇÃO DE BENS ALHEIOS. CONSELHO FISCAL. FINALIDADE ESPECÍFICA DE ANALISAR AS CONTAS. CONSELHEIROS FISCAIS QUE APROVARAM AS CONTAS. LEGITIMIDADE PASSIVA. Cuida-se de ação de prestação de contas oposta contra ex-síndica de condomínio residencial e os respectivos membros do Conselho Fiscal. O condomínio-autor fundamentou sua pretensão no fato de que a nova administração do condomínio apurou dívidas vultosas perante os órgãos públicos. É cediço que o síndico, administrador do Condomínio Edilício, tem o dever de prestar as contas à Assembléia Geral do Condomínio, órgão legalmente incumbido para tanto (art.1.348, VIII, Código Civil), e se não o fez, há interesse do Condomínio em pleitear judicialmente a prestação de contas. O síndico só se desobriga da prestação de contas quando houver a aprovação destas em Assembléia Condominial, hipótese que não ocorreu no caso sub judice, porquanto, na Assembléia Extraordinária (art.1355 e 1350, §1° do Código Civil) convocada especialmente para este fim, nem a ex-síndica, o subsíndico ou os Conselheiros Fiscais compareceram para apresentar as contas ou prestar esclarecimentos. A princípio, não merece fé a suposta aprovação das contas que consta nas atas colacionadas aos autos, tendo em vista as dívidas do condomínio descobertas pela nova gestão. No que se refere aos membros do Conselho Fiscal, é de se ressaltar que o dever de prestar contas advém de própria função do Conselho, ao qual compete especificamente examinar as contas e aprová-las. Desse modo, se as contas foram aprovadas sob a gestão de tais Conselheiros a eles também compete o dever de prestar contas, tal como previsto no art. 914, II do CPC. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. (Precedente Citado: TJRJ AC 2009.001.21956, Rel. Des. Jose Carlos de Figueiredo, julgada em 27/05/2009; AC 2006.001.22746, Rel. Des. Leticia Sardas, julgada em 24/10/2006; AC 2006.001.40175,Rel. Des. Antonio Saldanha Palheiro, julgada em 22/08/2006 e AC 2005.001.00412, Rel. Des. Ferdinaldo do Nascimento, julgada em 05/07/2005.0003603-49.2007.8.19.0061 – APELACAO CIVEL TERESOPOLIS – NONA CAMARA CIVEL – Unanime DES. ROBERTO DE ABREU E SILVA – j: 02/08/2011).-grifei-
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Exigir Contas. Primeira Fase. Demanda ajuizada pelo Condomínio contra Síndica, Subsíndica, Conselheiros Fiscais e Administradora, visando à prestação de contas referentes aos anos de 2012 a 2014. INCONFORMISMO da ex-Subsíndica correquerida deduzido no Recurso. EXAME: demanda que se destina a dirimir dúvida envolvendo a administração de negócios e interesses quando uma das partes é encarregada da gestão de receitas e despesas envolvidas na relação jurídica havida entre as partes. Dever de prestação de contas no caso que se mostra bem configurado, tendo em vista a participação da Subsíndica nas negociações do Condomínio. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*
(TJSP; Agravo de Instrumento 2160841-71.2019.8.26.0000; Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/02/2020).
EMENTA - ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO - APROPRIAÇÃO INDEVIDA DE VALORES PELA EMPRESA ADMINISTRADORA CONTRATADA - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO À ADMINISTRADORA E IMPROCEDÊNCIA EM RELAÇÃO À SÍNDICA E À CONSELHEIRA. Responsabilidades e obrigações das correqueridas Síndica e Conselheira, definidas em Convenção de Condomínio, expressas quanto à possibilidade de delegação das funções administrativas, mas mantida a exclusiva responsabilidade do administrador. Omissão ao dever de ofício e transferência administrativa, inclusive da movimentação de contas bancárias do condomínio, sem nenhuma fiscalização das correqueridas. Negligência configurada. Culpa concorrente e solidariedade reconhecidas. RECURSO PROVIDO – (TJ-SP, APELAÇÃO Nº 0007608-68.2013.8.26.0010, Relatora Des. Maia Lucia Pizzoti, j. 31-05-2017, registro 06-06-2017, 30ª. Cam. Direito Privado).-grifei-
Portanto, é recomendável que o condomínio eleja membros para atuarem junto aos conselhos consultivo e fiscal, determinados a auxiliarem e vigiarem a atuação do síndico. Todavia, especificamente aos conselheiros fiscais, não podem agir de modo omissivo ou comissivo que venham a causar prejuízos ao condomínio, já que poderão ser responsabilizados.
