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Antes de contar mais uma ocorrência em um dos nossos condomínios assessorados e que precisou da atuação imediata do nosso consultivo condominial, gostaria de relembrá-los sobre como são as redes de encanamento nos Condomínios, existindo a vertical e a horizontal (popularmente falando).

A rede vertical (prumadas ou coluna central) está localizada na área comum do Condomínio, sendo de uso geral dos condôminos, sendo ela que conduz a água e o esgoto da via pública até os andares. Assim, caso haja danos ou vazamentos oriundos dessa rede comum, a responsabilidade pelo conserto e a indenização pelos prejuízos causados será do Condomínio (lembrando da necessidade sempre da atuação de uma empresa especializada para que faça a vistoria e constatação).

Já  a rede horizontal (canos ramais) que ligam a coluna à unidade, será de responsabilidade dos proprietários das respectivas unidades que fazem uso individual da tubulação, ou seja, se tiver origem na parte interna da sua unidade como os canos ramais e outros equipamentos de uso exclusivo e individualizado, como por exemplo o vaso sanitário e a válvula hidra.

Problema muito comum se dá quando o vazamento é proveniente do apartamento do andar superior, sendo o síndico acionado muitas vezes para tentar resolver o problema – qual o síndico que nunca? Se nunca, ainda chegará o seu dia em um dos seus condomínios, pode ter certeza.  

Assim, como advogada legalmente constituída daquele condomínio no momento da ocorrência, realizei algumas orientações preliminares para respaldar os seus direitos; vou discorrer sobre o que aconteceu neste dia:

Em certa manhã, dia 12 de janeiro de 2019, foi constatada uma goteira no forro de gesso do hall de entrada e, após as averiguações iniciais necessárias, foi identificado o vazamento proveniente da conexão de um tubo de 102mm (cento e dois milímetros) da prumada de água que atende do térreo ao 12º andar daquele condomínio.

Acionado nosso jurídico consultivo sobre o problema, orientei naquele momento que o condomínio acionasse a empresa de engenharia responsável por telefone para dar ciência do problema, e esta enviou alguns funcionários no dia seguinte, para identificar o que estaria acontecendo, e, após os procedimentos comuns de averiguação, agendaram o reparo para a manhã do outro dia, 14 de janeiro de 2019,  tendo em vista que haveria a necessidade de interrupção de fornecimento de água aos andares mais baixos e necessitaria fazer um comunicado aos moradores, dando ciência e tempo para que pudessem se programar com a falta de água.

Porém, na madrugada deste mesmo dia, por volta das 03 horas da madrugada, o síndico foi acionado pelo zelador informando que a conexão do cano que estava com o vazamento se rompeu, ocasionando um terrível alagamento do andar térreo e, contou ao síndico que, imediatamente naquele momento, o selador se dirigiu até  o 20º andar e, desligou os disjuntores dos elevadores a fim de que o vazamento não ocasionasse danos ainda maiores ao condomínio.

Mesmo assim, com o rompimento, o condomínio sofreu enormes prejuízos, todos devidamente filmados e fotografados, sendo eles, se não me falha a memória: danos nas luminárias, desabamento do forro de gesso, comprometimento de parte elétrica, alagamento de todo o pavimento térreo com a consequente perda de móveis das áreas comuns como hall, brinquedoteca, salão de festas, espaço gourmet, guarita, alagamento do fosso dos elevadores e ainda a perda de uma quantidade elevada de água dos reservatórios.

Após o desligamento dos elevadores, o condomínio acionou a construtora por volta das 6  horas da manhã que, em seguida, enviou seus representantes para prestar os primeiros atendimentos, no sentido de reestabelecer o fornecimento da água e realizar a drenagem dos fossos dos elevadores.

Em seguida, nosso escritório já foi acionado para dar as primeiras orientações jurídicas e tomar algumas providências, que para garantir, foram tomadas no mesmo dia.

O condomínio tinha apenas 2 anos e 3 meses de vida na data da ocorrência, e o problema originado pelo rompimento do cano da prumada foi proveniente de vícios construtivos que já haviam sido constatados, laudados e que, inclusive, tentávamos um acordo extrajudicial para os devidos reparos ou indenização, portanto toda a readequação e os pertinentes reparos que deveriam ser realizados naquele momento, eram de responsabilidade exclusiva da empresa construtora, que foi notificada pelo nosso escritório no mesmo dia, nos termos do artigo 618 do Código Civil:

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”

Ainda neste sentido, constou da nossa notificação, o Código de Defesa do Consumidor no seu caput do art. 12, que prevê a responsabilidade objetiva dos construtores, ou seja, os danos devem ser reparados independentemente da existência de dolo ou culpa, senão vejamos:

“Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.”

Assim, eu entendi e notifiquei também no sentido de que, todo e qualquer prejuízo percebido pelo condomínio em razão do rompimento do referido cano, deveria ser reparado pela construtora, pois esta havia dado causa ao dano. Vejam o que determina o Código Civil e que assinalei na referida notificação naquele dia:

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Infelizmente, naquele dia, o incidente ocorrido nas dependências do condomínio ocasionou uma grande perda de água nos reservatórios do condomínio e mais uma vez o nosso jurídico atuou com nova orientação a fim de reparar o dano: para que fosse realizado o cálculo médio de consumo de água dos últimos 3 meses e a diferença cobrada sobre esse valor seria repassada à construtora. Nada mais justo não?

Foi de suma importância o condomínio ter uma assessoria jurídica mensal contratada naquele momento para realização do registro escrito e jurídico do ocorrido ainda no mesmo dia e, em algumas poucas horas, notificar a construtora, pois mesmo ela realizando naquele momento os reparos necessários para o reestabelecimento do condomínio, a notificação foi muito importante para salientar a realização de todos os procedimentos necessários que referiam-se ao reestabelecimento do condomínio, reparando os prejuízos percebidos por ele em decorrência da falha de construção localizada na prumada do condomínio.

Mais importante ainda pois, esta notificação serviu de embasamento e prova na ação movida face à construtora alguns poucos meses depois, por vícios na construção, que em grande parte não chegou-se a um acordo com a construtora, não tendo o condomínio outra saída do que a de mover a pertinente ação judicial, que também foi realizada pelo nosso escritório através da equipe do contencioso condominial.

Esse dia foi bem corrido para a nossa equipe do consultivo, mas é uma satisfação muito grande poder ajudar nossos clientes assessorados, trazendo as melhores orientações e resoluções para os problemas e conflitos diários existentes dentro do condomínio, orientando síndicos, corpo diretivo e de certa forma, toda a massa condominial.

E vocês síndicos e advogados da área, já passaram por uma situação semelhante em seus condomínios? Se sim, comente aqui neste texto, quero saber mais “causos” condominiais parecidos com este que eu vivi.

Um abraço e até a próxima.

Amanda Accioli

Whatsapp: 11-988915864

Advogada Consultiva Condominial no escritório @zdl.advogados

Contato: amandaccioli@zdl.adv.br

Síndica Profissional na @acciolicondominial

Contato: amandaaccioli.adv@gmail.com

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