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Seria tão bom se todos vocês me enviassem suas opiniões sobre estes pequenos textos que venho escrevendo sobre o dia a dia do nosso consultivo condominial na área juridica! Quando comecei a escrever por aqui baseada nos nossos atendimentos e clientes mensais, tinha como objetivo tentar aproximar você leitor, do nosso dia a dia condominial como jurídico contratado e atuante, ajudando em questões que muitas vezes todo o corpo diretivo fica sem saber que direção tomar. Bem, spero que estejam gostando...

Mas vamos lá ao nosso novo caso da semana, aliás este é o caso de número 6 (seis) - sempre lembrando que temos dezenas de casos todas as semanas, mas tento deixar nos textos aqueles que mais causam dúvidas por serem casos que ocorrem que uma certa frequencia.

Hoje o nosso caso é sobre uma consulta de um condomínio residencial e que necessitou de um parecer jurídico sobre o seguinte tema: “o voto em assembleia de condômino que firmou acordo para parcelamento de cotas em aberto”.

Trata-se aqui de consulta do Corpo Diretivo referente à possibilidade de condôminos inadimplentes, que firmaram acordo com o Condomínio para parcelamento e pagamento de cotas condominiais, se estes têm direito à voto em assembleias.

Para discorrer sobre este assunto no parecer, inicialmente foi necessário salientar que o Código Civil, no Artigo 1.336, inciso I, que determina que os condôminos têm o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção.

Ainda, em complemento, o Artigo 1.335, inciso III, determina que os condôminos têm o direito de participar e votar nas assembleias, desde que esteja quite com suas obrigações condominiais.

Se interpretarmos restritivamente o disposto no Código Civil, entendemos que, se há cotas condominiais em aberto, o condômino não poderia participar ou votar nas assmebleias realizadas. Todavia, como exceção, existe a possibilidade de, em casos como os de sorteio de vagas, alteração da fachada, e outras matérias relativas ao direito de propriedade que demandem quórum específico, poderiam assim, votar.

Ora, vislumbrando a questão por este ângulo, verifica-se que o direito de propriedade não pode ser ferido ou submetido à questão relativa à inadimplência, posto que, mesmo que inadimplente, o condômino não perde a condição de proprietário de sua unidade e uma fração das áreas comuns.

Por outro lado, os condôminos inadimplentes podem firmar acordos com o condomínio, com o intuito de quitar as dívidas condominiais, fato este que é formalizado por meio de um Acordo de Confissão de Dívida, que determina a forma de pagamento, o valor total e as obrigações decorrentes, e acho que todos que trabalham na área condominial, seja no jurídico ou como síndico, já presenciaram um acordo destes, certo?

Assim, após firmalizado o acordo para parcelamento das cotas em atraso, há a novação da dívida, visto que o condômino (devedor) contrai com o condomínio (credor) uma nova dívida para extinguir e substituir a anterior, de acordo com o que determina o Artigo 360, inciso I do Código Civil, que cito aqui:

“Art. 360. Dá-se a novação:

I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;”

Após a formalização deste acordo, e estando este sendo pago nos dias de seus vencimentos pelo condômino, além das cotas condominiais relativas aos meses vincendos, o entendimento majoritário e este é o meu entendimento também quando oriento meus condomínios, é de que este condômino está adimplente, portanto, pode votar nas Assembleias, pois houve a novação da dívida, ou seja, as cotas em aberto abrangidas pela Confissão de Dívida extinguem a dívida anterior, fazendo com que o condômino retorne à condição de adimplente.

Entretanto, caso o acordo firmado seja descumprido em qualquer um de seus termos, o condômino retorna à condição de inadimplente, e, portanto, não pode exercer seu direito a voto em assembleia, salvo se a matéria versar sobre o direito de propriedade (naqueles casos citados acima)

Vale reassaltar que, segundo a doutrina, “(...) a transformação de uma obrigaçção em outra, ou melhor, a extinção de uma obrigação mediante a constituição de uma obrigação nova que se substitui à anterior, distinguindo-se a prestação antiga da nova seja pelo valor ou a natureza da prestação, seja por modificação do credor ou devedor”.[1]

Desta forma, no parecer que realizaei para aquele condomínio foi no sentido de se permitir que o condômino que firmou Termo de Confissão de Dívida com o condomínio no sentido de efetuar o pagamento das cotas condominiais em aberto e que, por meio deste acordo, efetua os pagamentos devidamente em seus vencimentos, não deve ser considerando inadimplente, devendo, portanto, participar e votar nas assembleias que forem realizadas.

Entendo portanto que o condomínio que mantiver tal condômino como inadimplente até que o acordo firmado reste finalizado, ou seja, até a quitação final das parcelas, obstando-o de votar nas assembleias, poderá exercer seu direito de ação, ingressando com medida judicial em face do condomínio pleiteando danos morais e razão da proibição de participar das decisões assembleares, visto a novação da dívida formalizada pelo Instrumento de Confissão da Dívida.

Em resumo, verifica-se que a condição de inadimplente é alterada quando o condômino firma a novação da dívida com o condomínio, que efetua o pagamento do acordo e cumpre as obrigações nas datas de seus vencimentos.

O condomínio que assumir o risco e colocar este condômino como inadimplente impedindo-o de votar nas assembleias, assumirá também com o risco de tal condômino ingressar com ação com pleito de danos morais por cerceamento de direitos.

Ficou com dúvida? Me escreva: amandaaccioli.adv@gmail.com / amandaaccioli@zdl.adv.br

Um forte abraço e até a próxima!

Amanda Accioli

Advogada Consultiva Condominial @zdl.advogados

Síndica Profissional @acciolicondominial

11-988915864

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