Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em Condomínio - Caso 10 - Obra não autorizada e alteração de fachada - Obra realizada por condômino em área comum
Para quem está no dia a dia condominial sabe que, reformas e manutenção são motivos frequentes de obras, seja nas áreas comuns ou dentro das unidades condominiais, afinal elas são necessárias para melhorar seu uso. Entretanto, não é raro nos depararmos com obras irregulares no condomínio, tanto por parte do condômino como por parte do condomínio, gerando muita polêmica e dor de cabeça para todos.
No caso de hoje fomos acionados por um condomínio que assessoramos no litoral do Paraná. Nós já havíamos notificado um condômino em dezembro do ano anterior, informando sobre o conhecimento da instalação de um deck de madeira para a colocação de banheira em uma área que, muito embora fosse de uso exclusivo de sua unidade, era parte integrante da área comum daquele condomínio.
Dois meses depois, nosso jurídico obteve as seguintes informações do Síndico: que aquela obra além de ter sido realizada independente de autorização prévia, havia sido inciada sem apresentação de projeto e comprovante de recolhimento de ART, e estava obstruindo área comum, infringindo portanto as normas condominiais no que se referia à alteração de fachada, e com um agravante: fora realizada sem a identificação prévia dos prestadores de serviços que adentraram o condomínio e aquela unidade.
De antemão, o jurídico notificou o condômino que respondeu que a alteração promovida em sua varanda havia sido realizada de acordo com as normas técnicas e que não culminou em alteração de fachada, além de ter sido realizada em área privativa. Porém, o síndico e o conselho daquele condomínio mantiveram seu entendimento, que também eram entendimento da jurisprudencia, da legislação brasileira, das normas condominiais e claro, do nosso jurídico.
Vamos recordar o que diz a Llei 4.591/64:
“Art. 10. É vedado a qualquer condômino:
I – Alterar a forma externa da fachada;
II – Decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III – Destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV – Embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º. – O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra
ou abster-se da prática do ato cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
§ 2º. – O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer a obra que (vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.”
Relembramos também o que diz o Código Civil de 2002:
Art. 1.336- São deveres dos condôminos:
(…)
II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV – dar as suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Vejam porque sempre deixo bem claro em meus textos que é muito importante ler e estudar toda a convenção do condomínio e seu regimento interno, pois neles podemos identificar os limites da atuação tanto do corpo de pessoas que administram o condomínio e como dos condôminos e muitas vezes podem resolver alguns problemas diários que se passam dentro da massa condominial.
Estudando o Regimento Interno, visualizei que ele ainda enaltecia:
“Art. 28 – É tarefa precípua do recepcionista/vigilante, fiscalizar a entrada de visitantes e prestadores de serviços, anunciando-os obrigatoriamente pelo interfone, ainda que sejam pessoas conhecidas.
I – Nenhuma pessoa ao condomínio terá seu ingresso permitido sem antes se identificar, mencionando o nome do morador a quem procura e quando for o caso o assunto a ser tratado. Após sua identificação, inclusive junto ao Condômino, será permitido seu ingresso ao condomínio.
II – A portaria deverá solicitar documento com foto, anotar o nome, dados do documento, destino e horários de entrada e saída do visitante e/ou prestador de serviço, em formulário apropriado”.
Lembra lá em cima quando descrevi que a unidade não identificou previamente seus prestadores de serviços, aqueles que trabalharam dentro da unidade? Pois então...
E ainda, o Regimento Interno daquele condomínio dizia:
Art. 59. É dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, nem pintar ou decorar as paredes, portas e esquadrias externas, com cores diversas das empregadas no residencial, exceção às redes de proteção de janelas e sacada que deve ser na cor “areia” e ao envidraçamento de sacada que deve ser no modelo tipo “reiki” ou “claroflex” com vidros e esquadrias de alumínio conforme padrão do peitoril já instalado, não sendo permitida a instalação de película”.
Na notificação ressaltei que o condômino optou pela manutenção da alteração realizada na fachada, bem como a utilização indevida da área comum de uso privativo, mesmo o Regulamento Interno determinando o que abaixo transcrevi:
Art. 134- A violação de qualquer dispositivo deste regimento sujeitará o infrator ou responsável, dependendo da gravidade da falta e a critério do Síndico, às multas estabelecidas na convenção
condominial que poderão ser impostas na proporção da infração cometida a critério do Síndico e Conselho Fiscal, sendo cabível recurso à Assembleia Geral, sem prejuízo de perdas e danos causados pela infração e eventuais responsabilidades civis e criminais perante terceiros.
Parágrafo único - O disposto neste artigo não prejudica a aplicação das penalidades específicas previstas neste Regimento, nos seus diversos itens.
Art. 219 - No caso de reincidência específica ou persistência em uma mesma infração num período inferior a 12 (doze) meses, o valor da multa será elevado em dobro daquela anteriormente aplicada e assim sucessivamente.
Lendo a Convenção Condominial, por sua vez, pude esclarecer o que abaixo transcrevi dela para a leitura também de vocês:
ARTIGO 32º. Cada condômino tem o direito de usar e fruir com exclusividade de sua unidade autônoma de acordo com a sua destinação (comercial ou residencial), segundo suas conveniências e interesse, condicionadas uma a outra as normas de boa vizinhança, e podendo usá-las de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculos ou embaraços.
§13º - A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção, sujeita o infrator a multa de, no mínimo (1/10), até 5 (cinco) vezes o valor apurado mensalmente em favor do condomínio (valor da contribuição mensal da unidade do infrator), de acordo ainda com a dicção do § 2º do artigo 1.336 do Código Civil, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber.
Então, a pedido do corpo diretivo e por considerar aquela obra como sendo infratora às normas internas, o condômino foi multado (lembra que ele já havia sido advertido por uma notificação antes e que não surtiu efeito?) e ainda foi notificado para que realizesse o desfazimento da obra feita em área comum de uso privativo no prazo de 15 (quinze) dias, retornando a referida área ao seu estado original em conformidade com as normas estabelecidas pela Convenção Condominial, Regimento Interno e demais legislações aplicáveis, sob pena de que seriam tomadas as medidas judiciais cabíveis, sem preuízo das perdas e danos que fossem apurados, podendo ainda o condômino, caso não atendesse ao requisitado, responder civil, administrativa e criminalmente.
Que situação, não? E vocês acham que este condômino atendeu a notificação? Não atendeu!
Passei o caso para o nosso contencioso condominial que tomou as medidas judiciais que cabiam ao caso, sendo uma delas uma ação de obrigação de fazer, no caso, desfazer.
Por isso senhores, sempre atentem-se aos documentos que regem seu condomínio quando quiserem fazer uma obra, mesmo que seja dentro da sua unidade; precisam sempre se acercar se esta é uma área comum ou não, os horários para realização da obra, como devem ser colhidos os dados dos prestadores de serviços entre outras medidas.
Um forte abraço e até o próximo caso consultivo que atendi em nossos condomínios!
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Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial da @zdl.advogados
Síndica Profissonal na @acciolicondominial
