Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em Condomínio - Caso 13 - A importância do jurídico realizar a cobrança das cotas condominiais em atraso.
Dra. Amanda, este assunto já foi abordado antes aqui na coluna, não foi? Sim, foi! Só que este é um assunto que quase semanalmente nos deparamos para auxiliar nossos condomínios assessorados, e desta vez, o síndico deste condomínio estava sendo interpelado todos os dias por um condômino, advogado, que insistia que era possível o síndico realizar desconto para pagamento do débito integral e a vista do seu débito.
Tal condômino inadimplente ainda criou um grupo de Whatsapp para convocar os demais moradores a ouvirem suas argumentações que se pautavam na possibilidade de o síndico realizar descontos, ou abater valores de multas, juros e honorários advocatícios das cotas condominiais em atraso de um modo geral, a fim de reduzir o a taxa de inadimplencia daquele condomínio. Pois é, isso aconteceu e partiu de um advogado! Mas vou explicar a minha incredulidade sobre isso.
Será que este condômino estava certo nas suas argumentações? Vamos relembrar que o Código Civil, no Artigo 1.336, inciso I? Ele determina que todos os condôminos têm o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção; ainda, em complemento, o Artigo 1.350 do mesmo dispositivo legal, cita que as despesas de condomínio devem ser previamente apresentadas em assembleia, aprovado rateio e posteriormente aprovadas as contas.
Segundo o SECOVI (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais) “os valores cobrados dos condôminos são resultantes do rateio da soma das despesas comuns ordinárias (água, luz, telefone, salários, encargos, etc.), de despesas extraordinárias derivadas da implementação de alguma obra, manutenção, etc. ou, encargos financeiros ou penalidades impostas a condôminos que estejam em falta com suas obrigações”.
Caso o síndico concedesse tal desconto para os condôminos inadimplentes poderia representar um incentivo para que outros condôminos deixassem de pagar no tempo certo e para que depois negociassem condições melhores para quitar o débito e além disso, poderia configurar um enriquecimento ilícito; no caso deste condomínio, a convenção determinava a forma de rateio por fração ideal, e se assim deixasse o síndico de cobrar da forma ali prevista representaria uma benesse ao inadimplente em detrimento ao condômino adimplente, aquele que está em dia com o pagamento da sua cota parte, em total descumprimento da convenção condominial.
A mesma convenção, ainda me lembro, estabelecia que competia ao síndico cobrar, inclusive judicialmente, se necessário fosse, as quotas de despesas de todos os condôminos e multas estabelecidas na convenção, na Lei e no regulamento interno, cumprindo e fazendo a todos cumprir aquela convenção, regulamento interno e as deliberações assembleares, prestando contas sempre à assembleia dos condôminos do exercício findo, com a exibição de todos os documentos comprobatórios.
Por todos estes motivos acima expostos, o síndico não teria poder para perdoar dívida ou para conceder descontos ou abatimentos de qualquer natureza, sem a autorização da assembleia geral, da mesma forma que, sem autorização da assembleia, não poderia conceder descontos para quem cumpre com essa obrigação em dia, sob pena de responder civilmente pelos prejuízos que desse causa perante os demais condôminos que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.
Preciso lembrar que, qualquer condômino que se sentisse lesado, independente de aprovação em assembleia, poderia em defesa de seus interesses pessoais ingressar em juízo em busca de ressarcimento dos danos sofridos; por outro lado, o condomínio teria a prerrogativa, mediante aprovação em assembleia, de contratar empresa administradora relacionada com a sua atividade e a remunerar pelo serviço, como também é razoável a contratação de um advogado para efetuar a cobrança das cotas em atraso e além dos valores sucumbenciais ou no caso da falta deste, ajustar um percentual do resultado entre 10 e 20% a título de remuneração, uma vez que a cobrança judicial era também permitida pela convenção condominial (novamente a importância de se ater a convenção do condomínio).
Quando tratamos do âmbito condominial, a medida inicial realizada pelo advogado é o tratamento extrajudicial da inadimplência, medida esta que objetiva a otimização de recursos como o tempo e os custos de um processo, bem como a composição dos conflitos para assim evitar a adoção de medidas judiciais que só iriam onerar os devedores e retardar o recebimento dos valores em atraso, prejudicando toda a massa condominial.
Entenderam onde quero chegar com esta explicação? A atuação do advogado nos condomínios edilícios tornou-se indispensável para uma gestão segura e eficiente, e o resultado positivo da cobrança extrajudicial realizada por ele evita e previne litígios, além de trazer uma rápida e eficaz solução ao condomínio.
O Código Civil, nos artigos 389 e 395, determina expressamente a obrigação do devedor em pagar os honorários advocatícios originados pelo descumprimento da obrigação, independente de propositura de ação judicial:
Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.
Assim, conforme estabelecido pelo Código Civil, e conforme firmado em um Contrato de Prestação de Serviços entre Condomínio e Advogado (este contrato aconselho que deverá ser sempre existente nesta relação), o advogado deverá receber honorários em conformidade com o serviço prestado, não onerando o condomínio e sim o devedor.
Então, sempre quando lhe for indagado se síndico pode dar descontos, retirar multas e juros, devemos lembrar de tudo o que falamos até agora: a legislação impede que o síndico conceda descontos ou abatimentos de juros e multas ao condômino inadimplente, sob pena de ter que ressarcir ao condomínio todos os valores concedidos, tendo em vista que a cota condominial contempla o pagamento de taxas ordinárias, extraordinárias e rateios já previamente aprovados em assembleia, obrigando todos os condôminos ao seu pagamento. Por favor, não se esqueçam disso síndicos leitores!
Ademais, pela contratação de advogados para esta prestação de serviço, o pagamento de honorários advocatícios pelo devedor é lícito conforme determina a Legislação Civil, de forma que o condomínio, já onerado pela inadimplência, não deve ser compelido ao pagamento dos honorários relativos à cobrança, sendo certo que o inadimplente foi o causador da necessidade da contratação da assessoria jurídica.
Portanto, senhores síndicos, vamos evitar “dores de cabeça” e trazer as cobranças para um escritório jurídico especializado, que tenha a expertise para tal prestação de serviço: a dívida condominial pode e deve ser cobrada judicialmente e, se for bem cobrada, com a aplicação da Lei, que só um escritório jurídico especializado fará com competência, apresentará bons resultados aos síndicos e assim, com a entrada do que estava sendo devido, poderá tentar fazer as melhorias necessárias no condomínio atendendo as necessidades da massa condominial. Não cabe na minha concepção e pensamento que ainda existam condôminos e até gestores de condomínio que ainda acreditam que a dívida condominial não trará sérias consequências!
E não posso me esquecer de citar rapidamente aqui os “acordos” pois estes sempre serão bem-vindos e assim serão evitados anos de briga no Judiciário, além de ser mais rápido e econômico para todas as partes envolvidas.
Não por ser advogada e atuar em um escritório que tem essa expertise, mas eu sempre recomendo a consulta de um advogado especializado em condomínios, para que melhor possa instruir o síndico, com a melhor estratégia de cobrança e que assim o condomínio não perder mais tempo.
Assertividade e celeridade, é isso que o jurídico contempla para os seus condomínios assessorados e com a realização das cobranças das unidades inadimplentes.
Você possui muita inadimplência no seu condomínio? Me conta aqui como você faz as cobranças, como estas dívidas são tratadas por você em seu condomínio. Prometo responder a todos.
