Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em Condomínio - Caso 14 - recusa para renovação do AVCB pelo corpo de bombeiros por motivo de vícios construtivos
No caso de hoje, vamos falar um pouco (digo um pouco pois o tema é extremamente extenso e acredito que no decorrer dos “causos” aqui relatados iremos abordar alguns temas dentro deste) sobre os vícios construtivos de um empreendimento condominial, como e até onde eles podem ser prejudiciais.
É muito chato quando compramos alguma coisa e ela não funciona como esperado, não é mesmo? Pois é, isso pode acontecer e aliás acontece com grande frequência em novos empreendimentos.
Para introduzir o assunto de hoje, devo esclarecer que geralmente, existem dois tipos de problemas, aqueles que enxergamos com facilidade no momento em que olhamos para o produto, e outros mais complexos que geralmente estão relacionados com o seu desempenho.
No caso da construção civil, ao executar uma obra, uma série de detalhes devem ser levados em consideração a fim de que se evitem erros, como os vícios construtivos.
De acordo com a ABNT NBR 13752 vícios construtivos são:
“Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha no projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção.”
No caso de hoje, nosso escritório foi acionado pelo corpo diretivo de um condomínio assessorado mensalmente no bairro do Imirim, zona norte de São Paulo, para notificar a construtora, já que o condomínio através do seu representante legal, quando realizou todas as diligências para renovar seu AVCB, teve a emissão do documento negada pelo Corpo de Bombeiros, devido aos vícios construtivos existentes naquela edificação, tendo sido informado que o que estava no projeto não foi o totalmente entregue, tudo comprovado por parecer técnico inclusive, que mencionou que a construtora, estava ciente da situação desde que foram elencadas as exigências técnicas pelo Corpo de Bombeiros e contidas na aprovação no ano de 2016. Em resumo, a construtora tinha consciência de toda a situação desde o ano de 2016, porém nada fez.
Para quem está começando agora nos estudos de gestão condominial, explico a importância deste documento: o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é uma licença emitida pelo corpo de bombeiros que comprova legalmente que o estabelecimento está seguro. O Plano de prevenção e Proteção contra incêndio (PPCI) é o projeto realizado para se obter o AVCB. A falta do AVCB pode acarretar em advertência, multa ou até interdição do local. Caso venha acontecer algum incêndio, o prejuízo financeiro e humano é imensurável e vêm seguido de processos na justiça aos responsáveis pelo local, e atentem-se: mesmo pagando em dia, e por anos a fio, o seguro do prédio contra incêndio, condôminos podem ter um prejuízo enorme e ficar sem o prêmio do sinistro em caso de acidente.
Embora a maioria das seguradoras não exijam o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) para fechar contrato, o acerto do sinistro pode ser negado se o síndico não possuir este documento, que deveria ser entregue pela construtora e atualizado periodicamente pelo responsável pelo empreendimento. Entenderam a importância deste documento?
Porém, toda esta situação no nosso condomínio assessorado, além de causar a negativa quanto a emissão do AVCB, colocou toda a massa condominial em situação de risco, já que são falhas no sistema de combate de incêndio do empreendimento, e ainda poderia acarretar ônus ao síndico atual e até com eventual responsabilização no caso de possíveis situações de incêndio no empreendimento, situações estas que não estariam cobertas pelo seguro do empreendimento devido a toda a situação como expliquei acima neste texto.
Nós do jurídico condominial, soubemos que sobre tais vícios construtivos existentes no empreendimento, já tinham sido objeto de uma outra notificação extrajudicial por outro escritório jurídico que atendia este nosso cliente, mas que, até aquele momento não tinham sido reparados pela construtora, e nem ao menos tinham tido a decência em confeccionar uma resposta a esta notificação.
Assim, nosso escritório notificou novamente a construtora, para que em um prazo exíguo (pelo que eu me lembre demos um prazo de 10 dias corridos a contar do recebimento da notificação) apresentasse um cronograma de obras fixando o prazo para a implementação deste cronograma e para a finalização dos reparos necessários para efetivamente implantar o sistema de combate de incêndio e assim atender toda e qualquer obrigação técnica decorrente das exigências do Corpo de Bombeiros, medida esta urgente e que viabilizaria a emissão da renovação do AVCB, e ainda asseveramos na notificação que caso mantida a inércia iríamos adotar as medidas judiciais cabíveis para aquela situação.
Não podemos nos esquecer ainda que, para os condomínios de São Paulo que não tenham o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) ou que estão com o documento vencido, poderão ser advertidos e multados, com base em decreto de lei estadual aprovado em dezembro de 2018, e que passou a vigorar no dia 10 de abril de 2019.
A multa para o condomínio que não estiver em ordem com seus sistemas de prevenção e combate a incêndio pode chegar a mais de R$ 260 mil, dependendo da gravidade e o poder de agente fiscalizador estabelecido aos bombeiros, junto com a Instrução Técnica 01 de 2019 do Corpo de Bombeiros estabeleceu os procedimentos administrativos e operacionais para a fiscalização nos condomínios e demais desdobramentos.
Portanto, todo o cuidado é pouco!
Neste nosso caso em tela, surpreendentemente a construtora atendeu a nossa notificação e apresentou um cronograma no prazo, e que fui cumprido, com uma certa demora, porém tivemos o resultado pretendido ao final e assim não demos prosseguimento com as medidas judiciais.
E você, já passou por situação semelhante? Escreva-nos contando.
Um abraço e até o próximo “causo” condominial.
Amanda Accioli
Adovada Consultiva Condominial da @zdl.advogados
Síndica Profissional na @acciolicondominial
Whatsapp: 11988915864
