Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em condomínio - caso 15 – vícios construtivos e a desvalorização patrimonial
Hoje volto a escrever para vocês sobre mais um caso muito comum nos condomínios: os vícios construtivos.
Primeiramente gostaria de esclarecer um pouco sobre eles, pois muitos que me leem são síndicos novatos, e que podem ficar “perdidos” diante de uma situação como esta.
Vícios, segundo o manual "Saúde dos Edifícios" do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor", portanto, todas as falhas construtivas que causam prejuízo material ao consumidor, e que implicam em gastos financeiros para repará-los, ou seja, afetam o bolso do consumidor, e podem ser divididos em dois grandes grupos: os aparentes e os ocultos.
Não entrarei em longos detalhes, mas para que possam vislumbrar melhor, os aparentes são aqueles que, como o nome já diz, ficam evidentes, como por exemplo uma porta de vidro quebrada etc, e os ocultos é quando a identificação ocorre após a entrega do imóvel, como as infiltrações e muitos outros problemas que, somente com o dia a dia no imóvel será possível identificar.
Se o dano for aparente, o proprietário do imóvel tem até 90 dias para declarar o problema. Depois disso, ele perde o direito de receber a assistência da construtora. Já em caso de danos construtivos não aparentes, o prazo para apresentar o caso à construtora é de 5 anos.
O nosso condomínio cliente de hoje, e protagonista desta história verídica, foi formalmente entregue pela construtora em janeiro de 2013, mediante Assembleia de Instalação (a assembleia de instalação, conhecida como AGI - Assembleia Geral de Instalação, é a primeira assembleia ordinária de um condomínio, geralmente convocada pelo construtor ou responsáveis pelo empreendimento).
Após a referida entrega do empreendimento, surgiram diversas anomalias estruturais e vícios construtivos que não haviam sido inicialmente identificados pelo Síndico que recebeu as partes comuns do edifício; não eram visíveis e nem aparentes, e a principal anomalia decorria na área da piscina (aliás uma grande área que, com certeza, quem comprou uma unidade naquele empreendimento, se encantou pelo o que era oferecido, com bar dentro da piscina, área para crianças e até uma parte com hidromassagem e água climatizada), porém as anomalias apresentadas impediam sua utilização natural, tendo culminado em danos muito sérios com depreciação do valor patrimonial.
No ano de 2015, foram constatados problemas ainda mais sérios com o acabamento da piscina, especialmente relacionados com o cimento que escorria de fora para dentro da sua estrutura, gerando a calcificação nas bordas, decorrentes da má-execução das obras iniciais de construção da piscina. Um completo absurdo!
A construtora, na época, foi notificada e com muita má vontade, após nossa contranotificação, realizou apenas uma visita técnica onde já foi constatado a necessidade da realização de reparos na área da piscina, e que realmente acabaram sendo realizados 2 meses após a visita, porém os problemas com a estrutura da piscina regressaram, tendo sido necessária nova notificação para realização de novas obras, isso somente dois anos após este primeiro reparo.
Os problemas eram vários na piscina, principalmente oriundos de infiltração de água pelo piso adjacente dela, resultando em linhas de cimento petrificadas nas laterais da piscina, o que comprometia as pastilhas de revestimento. Não tinha outra solução, a notificação desenvolveu novo contato com a construtora para requerer reparo urgente.
Ah Dra Amanda, que bom! Agora deu tudo certo não é mesmo? Não, não é... após um ano da segunda reforma, novamente, apareceram vários defeitos, e a construtora, por mais duas vezes, teve que realizar as obras que, em tese, seriam suficientes para sanar, definitivamente, os vícios de construção.
Eu riria se não fosse trágico, mas em fevereiro de 2019, mais uma vez, surgiram problemas na área da piscina e confesso que, foram tantos deslocamentos ocorridos pela má execução dos serviços pela construtora que nem mesmo lembro cada um deles agora para poder citar a vocês neste texto.
Novamente o nosso consultivo notificou a construtora, porém, desta vez, recebemos uma negativa da empresa, justificando que o reparo não seria realizado por perda da garantia.
Como assim leitores? Os defeitos construtivos não foram ocasionados pelo mau uso dos moradores do condomínio e sim pelos atos da construtora, ou melhor dizendo, pela não realização dos serviços adequados para a solução dos vícios construtivos da área da piscina, que começaram a aparecer em 2015, e que até aquele momento, não tinham sido sanados pela construtora, além do que, todas as vezes que constatados, estes defeitos foram oficialmente notificados conforme o artigo 202, VI do Código Civil. A alegação deles era completamente vergonhosa!
Não, não adianta me perguntarem de qual construtora falo, mas confesso novamente que a maioria dos casos que atendemos de vícios, infelizmente, nos últimos 5 anos de trabalho, são dela.
E a piscina? Bom, ela ficou totalmente inutilizada o que implicou em decepção para inúmeros moradores, em especial, em dias de calor, já que como mencionei lá no começo deste texto, a piscina era a maior e mais bonita área de lazer oferecida, com grandes diferenciais que com certeza foi um belo “chamariz” para fechamento do negócio na época das vendas daquele empreendimento na planta.
Sugerimos entrar com ação judicial direto desta vez, mas o síndico não acatou e quis novamente que viabilizássemos notificação extrajudicial novamente, mesmo suportando tudo isso há tanto tempo.
Vamos aos embasamentos legais.
A readequação e os devidos reparos são de responsabilidade exclusiva da construtora, nos termos do artigo 618 do Código Civil, que cito aqui para vocês:
“Artigo 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”
O Código de Defesa do Consumidor, no “caput” do artigo 12, prevê a responsabilidade objetiva dos construtores, ou seja, os danos devem ser reparados independentemente da existência de culpa, vocês sabiam?
“Artigo 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.”
Era evidente o desgaste da área comum atingida, tudo culminando na consequente depreciação imposta a todos os condôminos e desvalorização de todo o empreendimento; as referidas anomalias estruturais e vícios construtivos que atingiram o empreendimento pendiam de reparação urgente e a construtora deveria cumprir integralmente com as suas obrigações contratuais e legais.
Ao final, não teve outra solução: o condomínio foi sumariamente ignorado nesta última notificação, e tivemos que passar o caso para o nosso contencioso, ação esta proposta ainda em 2019 e até o presente momento não tivemos um desfecho.
Se a piscina continua inutilizada? Infelizmente sim, e alguns moradores já venderam suas unidades por valores abaixo do que compraram, pois, uma das consequências foi a desvalorização patrimonial do condomínio com um todo e muito desgostosos e decepcionados.
Quando tivermos o resultado, voltarei aqui para contar.
E vocês? Quais os vícios construtivos que já se depararam enquanto síndicos? Me conta aqui?
Abraços e até o próximo causo!
Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial
Síndica Profissional na @acciolicondominial
Whatsapp: 11-988915864
