Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em condomínio - caso 16 – coleta de lixo realizada em desconformidade às normas internas condominiais
A semana passou muito depressa novamente não é mesmo? Nós, aqui no jurídico condominial, estamos sempre vivenciando situações novas e a cada semana ou a cada quinze dias (porque nem sempre dá para parar e escrever para vocês por conta dos intensos dias de trabalho) tento vir até aqui discorrer sobre algumas situações condominiais que chegam até nós no consultivo.
Antes de colocar no papel o “causo” de hoje, gostaria de falar um pouco sobre lixo e coleta seletiva; você sabia que a coleta seletiva é, por lei, uma obrigação de todos os municípios? Pois então, deixa eu me alongar um pouco mais sobre esta explicação: de acordo com a Política Nacional de Resíduos Sólidos ela é obrigatória para todos os municípios, mas infelizmente sabemos que nem sempre funciona desta forma, e sabemos principalmente que, quando esta coleta mínima existe, os resíduos recicláveis secos são transportados por galpões de triagem e, posteriormente, vendidos para a indústria de reciclagem e os resíduos orgânicos se tornam adubos e os rejeitos são enviados aos aterros sanitários.
A coleta seletiva em condomínios nada mais é do que a coleta dos resíduos depois da separação prévia pelos apartamentos (ou casas) de acordo com o tipo de resíduo. Os resíduos coletados podem ser recicláveis ou rejeitos (não recicláveis), podendo ser realizada do tipo porta a porta (serviço público ou privado) ou por ponto de entrega voluntária (PEVs).
E vocês leitores, sabem qual a diferença entre lixo orgânico e reciclável?
É reciclável todo o resíduo descartado que podem ser reutilizado virando o mesmo produto de origem ou outros, por exemplo: papel, garrafa pet, latas de cerveja e refrigerante, canos, arame, isopor e vidro são alguns desses materiais destinados a essa lixeira específica.
Já o lixo orgânico é basicamente composto de restos de comida, tanto de origem animal quanto vegetal, e as embalagens molhadas ou com restos de comida, também vão para este lixo.
Se seu condomínio ainda não é contemplado pela coleta seletiva da prefeitura da sua cidade ou esta coleta não é suficiente, uma opção é contratar uma empresa de coleta ou buscar parceria com cooperativas para retirada do material que, dependendo da quantidade de material oferecido, cooperativas podem se interessar pela coleta.
Assim, é importante atentar-se a legislação dos estados e municípios para evitar punições. No estado de São Paulo, por exemplo, há a Lei 12.528/2007, que obriga “condomínios residenciais com, no mínimo, 50 (cinqüenta) habitações” a implantarem a coleta seletiva.
No caso de hoje, fomos chamados para atender um condomínio da nossa carteira assessorada mensalmente pelo nosso consultivo condominial, pois um dos condôminos não estava atendendo a esta coleta seletiva, o que acabava acontecendo em detrimento aos demais condôminos, afinal os preceitos atinentes à boa vizinhança, cujas regras de comportamento são mais rígidas em condomínios, necessitam ser devidamente observados, em benefício do princípio social de convivência, ou seja, em benefício de toda a massa condominial e assim manter a boa convivência entre todos.
Porém, vinha o zelador daquele condomínio observando por reiteradas vezes (e por isso teve que mencionar a situação ao síndico daquele condomínio e procurar meios para que comprovasse esta ação reiterada) que o condômino do 10º andar constantemente despejava os lixos orgânicos no conteiner reservado para os lixos recicláveis, sendo que das últimas duas vezes, o condomínio conseguiu comprovar o ato direcionando a câmera no sentido de onde ficavam os conteineres de lixo e assim comprovar a situação (conseguimos então as imagens de vídeos e dela subtraímos as imagens fotográficas).
Mesmo podendo multar aquele condômino com fundamento na convenção condominial e no regimento interno já que praticava a ação reiteradamente, o síndico pediu que nossa equipe enviasse uma notificação prévia sobre a situação pedindo para que ele se manifestasse sobre o caso, e quem sabe se comprometesse a atuar de forma diferente dali, não precisando multá-lo.
Assim o fizemos.
Vejam o que o Regulamento Interno do Condomínio mencionava nos DEVERES dos condôminos:
“17. Acondicionar o lixo em sacos plásticos, preferencialmente das cores azul ou preta, colocando-os nos coletores e cuidando para que não haja respingo e que não estejam exalando mau cheiro, caso em que deverão providenciar devida a limpeza.”
Em um dos parágrafos deste ítem 17 ainda estabelecia a sanção de 10% (dez por cento) da cota condominial da unidade para quem assim agisse, sem a necessidade de advertência prévia.
Na notificação que o síndico nos solicitou ressaltamos que a conduta daquele condômino não estava atendendo ao ítem 17 do Regulamento Interno e que prejudicava a efetiva coleta do lixo, tendo em vista, que era imprescindível a separação dos mesmos por categoria: recicláveis e não reciláveis, seguindo desta forma a orientação que contém em cada conteiner; ainda foi alertado que só não foi multado de pronto pela ação reiterada por livre liberalidade do síndico e todo o corpo diretivo que gostaria de, mais do que multar, obter dele um comprometimento em agir em conformidade às normas internas para o bem de todos que ali residiam.
Lembrei ao condômino também que, em casos de dejetos exalando odores fortes, o mais recomendado seria lacrar bem o saco plástico a fim de conter qualquer tipo de mau cheiro, o que todas às vezes que ele assim agia, acontecia.
Ainda temos o Código Civil que corrobora este dever quando dispõe em seu artigo 1336:
“Art. 1.336 - São deveres do condômino:
[...] IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Neste caso, após comunicarmos e notificarmos o condômino dos fatos que violaram as normas internas do condomínio, e que eram passíveis de penalidade administrativa, demos um prazo de sete dias para que ele se manifestasse, e dali por diante, caso este condômino violasse novamente as normas internas, seria automaticamente multado no valor do qual a convenção condominial do condomínio estabelecia.
O condômino em questão, se manifestou dizendo que dali em diante comprimiria as regras e alegou desconhecimento sobre a diferença dos contêineres para reciclagem (o que sinceramente não foi muito sincero já que estes estão com os escritos para diferenciá-los) e até hoje, quase dez meses depois, nunca mais agiu em desconformidade ao que foi alertado por nós, cumprindo com as exigências internas de forma integral e em benefício de todos. Ainda bem não?
Com obrigatoriedade na lei ou não, devemos sempre considerar a responsabilidade social dos condomínios: a diminuição da poluição dos centros urbanos e a sustentabilidade do planeta devem ser preocupações de todos.
Sabemos que muitos condomínios já fazem algum tipo de separação de lixo, mesmo que apenas entre orgânicos e recicláveis, mas não devemos nos esquecer que hoje em dia com esta crise sanitária que vivemos com o advento da pandemia do COVID 19 é ainda mais necessário dar atenção ao lixo, já que se não separado e lacrado corretamente, pode aumentar a chance de contaminação pelo coronavírus e outras doenças, lembrando também dos funcionários da limpeza pública, que saem todos os dias de casa para manter a cidade limpa mesmo em meio à pandemia.
E me conta: como funciona a coleta de lixo nos seus condomínios?
Um forte abraço,
Amanda Accioli
Advogada Consultiva Condominial
Síndica Profissional @acciolicondominial
