Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli
Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.
Vivendo em Condomínio – Caso 1 – Reclamações de condôminos sobre barulho excessivo de animal de estimação em outra unidade condominial
Hoje venho trazer um dos assuntos mais comuns no dia a dia condominial e que, na maioria das vezes, vem parar em nosso escritório para resolução.
Certo dia, o corpo diretivo de um dos nossos condomínios assessorados pediu uma direção sobre como agir em face à uma unidade condominial porque foram registrados diversas reclamações acerca de barulhos advindos daquela unidade, cujos relatos referiam-se a altos ruídos de cachorro correndo e pulando pelo apartamento, vozes altas, gritarias e pessoas discutindo, bem como, foi constatado um acúmulo muito grande de pelo canino nos corredores, e todas estas alegações foram comprovadas através de reclamações no livro realizadas por mais de uma unidade condominial, bem como foram entregues ao síndico gravações dos barulhos e das vozes altas, fotos e filmagens da sujeira originada dos pelos caninos nos corredores.
No caso, o que acontecia naquela unidade condominial, não estava prejudicando apenas um vizinho de porta, mas sim, aconteceram reclamações de várias unidades daquele mesmo andar, o que descaracteriza um “problema entre vizinhos” passando a ser uma resolução que deveria ser buscada pelo condomínio, e como advogada consultiva deles, me ative ao Regimento Interno e à Convenção Condominial, além das normas vigentes no Código Civil e demais leis, para poder conduzir o caso.
Relembro ainda que as reclamações foram devidamente comprovadas e que constatei por diversos meios de provas que a conduta estava causando demasiado incômodo aos demais condôminos, sem esquecer também que não era “apenas” uma questão de barulho, e sim, que a presença de pelos prejudicava não só a higiene do ambiente, como também, poderia ocasionar problemas alérgicos e respiratórios aos moradores.
Estudando e trazendo à conhecimento o Regimento Interno daquele condomínio, destaco que ficava claro na sua leitura que os condôminos deveriam manter a boa convivência, respeitando as regras constantes daquele regulamento, que dizia o seguinte:
ARTIGO 12º - Os animais [...]
“Parágrafo Segundo: É vedado aos condôminos, moradores, seus familiares e empregados, possuir e manter no edifício animal, ave e/ou qualquer bicho de estimação, quais quer que sejam a sua espécie ou raça, que perturbem os demais comunheiros.”
“Parágrafo Oitavo: Não será permitida, nem tolerada, mesmo que sem finalidade de comércio, a criação de animais, aves e quaisquer outros bichos de qualquer espécie que, pela quantidade, ruído, odor e condições de higiene, interfiram no bem estar da vizinhança.”
“Parágrafo Décimo: Caso o animal, ave e/ou qualquer bicho de estimação provoque continuamente barulho, sujeira, mau cheiro e/ou outras formas de incômodo ao demais moradores ou ao condomínio deverá o seu possuidor providenciar a retirada imediata e definitiva do animal, ave etc. do condomínio.”
Ressalto ainda que naquele mesmo documento, havia um disposto no capítulo das PROIBIÇÕES DO INTERESSE COMUM, em específico um artigo, o de n. 28, que dispunha acerca do barulho nas unidades autônomas:
“ARTIGO 28 - Causar aglomeração, vozerio ou tumulto em qualquer parte do condomínio inclusive no interior das unidades autônomas.”
Mesmo sendo a norma interna do condomínio através do Regimento, demasiadamente clara, reiteirei todo o ali contido indo para o nosso Código Civil, que determina ainda:
“Art. 1.336 - São deveres do condômino:
[...] IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Se você se interessou em ler este texto, provavelmente é da área condominial, talvez um advogado, um síndico ou até um condômino morador, e devem saber das funções de um regulamento interno dentro do condomínio, mas preciso ressaltar tais funções para que fique mais uma vez bem claras: as normas internas do condomínio são elaboradas com o intuito de preservar o convívio pacífico e o bem-estar entre os condôminos, garantindo, assim, o sossego entre todos os moradores, razão pela qual estas devem ser observadas e cumpridas por todos que ali residam, sem exceção.
O corpo diretivo daquele condomínio ficou em dúvida sobre como agir: apenas advertir ou já multar para que isso não ocorra novamente?
Neste momento se faz imprescindível o estudo da Convenção Condominial, pois algumas trazem o trâmite das advertências e multas, ou seja, já descrevem como estas devem ser aplicadas, outras descrevem parte do trâmite, porém outras são omissas, dizendo apenas que o condômino que descumprir com as regras internas, será multado em X cotas condominiais, o que pode fazer-se entender que, poderá multar o condômino infrator diretamente, sem advertir anteriormente ou conceder um prazo para sua argumentação de defesa.
No caso deste condomínio, a convenção foi omissa, descrevendo apenas sobre a valoração da multa no caso de não cumprimento das regras internas, e apesar de comprovadas as infrações ao Código Civil e aos instrumentos normativos daquela edificação, eu sempre sugiro aos meus condomínios assessorados que privilegiem as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, de forma preliminar, antes da aplicação da penalidade de multa, para que a unidade infratora se manifeste em relação ao fato narrado e que, após, seus argumentos sejam colocados para apreciação do Corpo Diretivo, que poderá avaliar todo o cenário e decidir em retirar a advertência, mantê-la ou multar após sua apreciação.
Neste caso, fiz uma ADVERTÊNCIA escrita, considerando a gravidade da conduta, pedindo que o mesmo se manifestasse previamente e também por escrito, no prazo de dez dias em relação aos fatos narrados e que violam as normas internas e que, naquele caso, eram, por sua própria natureza, passíveis de penalidade pecuniária da cota condominial segundo a Convenção Condominial, deixando claro que seria automaticamente aplicada no caso de inércia do condômino em se manifestar, ou no caso do corpo diretivo negar todas as suas argumentações.
Vale lembrar que, muitas vezes, um caso de multa direta é levada ao poder judiciário pelo condômino que se sentiu injustiçado, somente pelo fato de que não foi dada à ele a oportunidade de se defender e explicar os motivos da sua conduta; agindo desta forma, dando a oportunidade para o mesmo se defender antes de aplicar a penalidade, poderíamos evitar muitos destes processos sobre multas aplicadas de forma errônea e que são levados ao judiciário, e a grande maioria de processos que são julgados procedentes para o condômino e improcedentes para o condomínio, simplesmente porque não foi dada a prerrogativa de defesa para o mesmo antes da aplicação da penalidade de multa.
Neste caso, o corpo diretivo decidiu em permanecer com a advertência e no caso de reincidência, a unidade poderá ser multada diretamente; até o momento ainda não tive novas ocorrências desta unidade. Que assim permaneça!
Amanda Accioli
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Advogada Consultiva Condominial no escritório @zdl.advogados
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