Gestão Condominial na Prática - Mayara Prado
Graduada em Administração de empresas, Militante há mais de 10 anos, Advogada e Palestrante, Membro da Comissão de Direito Condominial OAB-Santos/SP, Pós-graduada em gestão de negócios FGV/SP e Franqueada na Baixada Santista da Manager Administradora de Condomínios.
Vou morar em um condomínio ou em um loteamento? Você sabe quais são as diferenças entre esses dois empreendimentos?
Se você não trabalha na área ou não é um especialista em Direito Condominial e Imobiliário, provavelmente, já teve ou ainda tem dúvidas sobre quais são as diferenças e semelhanças entre um imóvel de loteamento e condomínio.
Fique tranquilo, essas dúvidas relacionadas ao tema são comuns e compreensíveis, visto que em ambas as modalidades encontramos a convivência em coletividade, áreas comuns, portaria, deveres e direitos.
Assim sendo, precisamos iniciar compreendendo o conceito destes empreendimentos:
O que é loteamento?
Conforme preceitua a lei nº 6.766/1979, loteamento consiste na subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Em outras palavras, significa a divisão de um grande terreno em porções menores, desmembramento das unidades, requisitos mínimos para seu registro e aprovação do projeto, destinadas à venda e à construção de imóveis.
O que é um condomínio?
Encontramos algumas definições na lei nº 4.591/1964 que dispões sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em síntese, é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto, também chamado de copropriedade, ou seja, condomínio é um empreendimento construído sob forma de unidades autônomas, com áreas de uso comum, pertencentes a diversos proprietários, com finalidade residencial ou não.
Além disso, encontramos menções no Código Civil, artigos 1.314 a 1358. Nesta parte o legislador estipula a criação, o funcionamento e até a extinção do condomínio, bem como também impõe obrigações aos administradores e aos condôminos.
Entenda a diferença no pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU.
Dentro de um loteamento, as vias e áreas internas são consideradas públicas, sendo assim, não há incidência de IPTU sobre elas. Os proprietários serão responsáveis somente pelo pagamento do IPTU relacionado ao imóvel/lote que adquirirem.
Diferente dos condomínios edilícios que possuem as áreas de uso comum como parte privativa dos condôminos, ou seja, há incidência do imposto, segundo a metragem total do terreno e a fração ideal das unidades autônomas.
Acesso nas áreas públicas, privativas e comuns.
Os loteamentos possuem vias que continuam sendo públicas, portanto, se for um loteamento fechado, o acesso na maioria das vezes fica condicionado a um controle de circulação, ou seja, apenas aos identificados com a apresentação de documentos. No entanto como as vias são públicas qualquer cidadão poderá acessá-las.
Ao contrário disso, nos condomínios o acesso de direito pertence aos proprietários e seus visitantes ou terceiros autorizados. Isso porque ao comprar um terreno em um condomínio fechado, você adquire a fração ideal da área, o que abrange, além do terreno de uso privativo, espaços de uso comum como a estrutura de lazer (quadras, playground, piscina, salão de festas), áreas verdes, praças e as vias de acesso.
Manutenção
A parte de manutenção também causa muitas dúvidas.
Em loteamentos a lei não prevê a cobrança de taxas de manutenção, entretanto, permite (opcional) aos proprietários a criação de uma associação objetivando otimizar os serviços por meio de contribuição financeira.
Nos condomínios, a lei já estabelece obrigatoriedade de pagamento da cota condominial segundo a fração ideal ou conforme estabelecido na Convenção Condominial. Sendo assim, todos os proprietários estão sujeitos a custear a manutenção das áreas comuns, sob pena de ser cobrado judicialmente e até perder o patrimônio para quitar a dívida com o condomínio.
Administração dos empreendimentos
A administração é de suma importância tanto para o condomínio quanto para o loteamento, pois nela consiste os procedimentos de gestão, organização, planejamento e controle de recursos em prol das demandas necessárias dos empreendimentos.
Nos loteamentos, o administrador pode existir quando o local for organizado através de uma associação de pessoas que utilizam as construções. Os proprietários devem cumprir os dispositivos do estatuto social.
Já nos condomínios esse papel é exercido pelo síndico que, por sua vez, contrata uma administradora para auxiliá-lo na gestão do condomínio, especialmente, nos aspectos legais e burocráticos. Os deveres do síndico estão elencados no artigo 1.348 do Código Civil. Ele também será o protagonista para manter a harmonia e boa convivência entre os proprietários, devendo possuir habilidades de comunicação, mediação e liderança.
Além disso os proprietários são obrigados a cumprir a Convenção Condominial que possui caráter estatutário, Regulamento interno e deliberações oriundas das Assembleias Gerais.
Portanto, antes de fechar a compra do imóvel, consulte o cartório de registro de imóveis e a prefeitura para obter informações sobre o empreendimento, se é um condomínio ou loteamento fechado, se está totalmente legalizado ou ainda existem pendências que poderão trazer complicações futuras aos compradores.
Outro detalhe importante: consulte seu advogado sobre todas as cláusulas do contrato de compra e venda e o memorial descritivo do empreendimento para fazer um investimento com segurança, sabendo exatamente quais serão seus direitos e obrigações.
Artigo desenvolvido por:
Mayara Prado - Administradora Manager Gestão Condominial
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